高频系列研究（二）：房价高频跟踪框架.docx

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 房价高频指标统计口径繁多，各种统计来源的房价数据并不一致。统计数据和微 观直觉背离情况时有发生。 房价高频指标统计口径繁多，各种统计来源的房价数据并不一致。统计数据和微 观直觉背离情况时有发生。 本文系统梳理不同统计来源的房价高频指标，拆解相关基础数据和统计逻辑，试 图构建全面的高频跟踪框架，准确跟踪当前房地产价格走势。 ? 构建房价高频跟踪框架难点在于筛选有效指标。 我国房地产价格同时受市场供需以及政策调控双重因素影响，这一客观现实导致 中国新房和存量房相关指标纷繁复杂 ，总结起来共有七类： 商品住宅(新房) 有备案价，网签价，和实际成交价； 存量房(二手房) 除了网签价和实际成交价，还有挂牌价、指导价、评估价以及 参考价政策。 我们构建房地产价格高频跟踪框架， 主要跟踪实际成交价和网签价。 ? 房价高频观察框架纳入四项指标。 (一) 统计局住宅销售价格指数(HPI) 。 统计局每月 15 号发布上月 70 城新建商品住宅和二手住宅价格指数。 HPI 指数 有两点不足，一是样本数据未下沉到县级地区；二是基础数据更多依赖网签价格。 (二) 中指百城住宅价格指数。 中指研究院每月初发布上月的百城新建住宅和二手房住宅价格指数。相较于统计 局官方数据， 中指数据有三点补充，一是城市数据样本更为全面；二是底层数据 来自直属人员实地调查采集项目价格；三是数据发布更早。 (三) 中指重点城市项目成交价。 作为住宅价格指数的补充，中指研究院还月频公布重点城市仅基于调查项目采集 的新建住宅销售价格， 剔除保障房的新建住宅销售价格以及二手住宅销售价格。 (四) 城市二手房挂牌价格指数。 国信达数据公布城市二手房价格指数，多数指标周频发布， 可敏锐捕捉二手房市 场交易热度边际变化。 ? 高频框架反馈房价现状。 利用高频框架跟踪当下地产价格走势，我们发现三点特征。 第一，不同能级城市价格分化。 百城住宅价格指数环比波动明显低于 70 城价格 指数，反映高能级城市呈现更强房价弹性，而整体趋势性上涨动能尚未形成。 第二， 对未来房价预期分歧较大。 二手房挂牌指数弱于实际二手住宅成交价，房 价预期的分歧正在加大。 第三， 地产价格动能有所走弱。二季度以来，房价总量数据转弱， 城市分化行情 延续。 未来房价走势如何， 需要我们保持密切关注。 ? 风险提示：地产政策超预期，数据口径可能发生变化。 周君芝 S0100521100008zhoujunzhi@ 陈怡 S0100122120020chenyi@ 相关研究 1.2023 年 4 月经济数据点评：二季度密切跟 踪三个宏观数据-2023/05/16 2.2023 年一季度货币政策执行报告点评： 央 行的“被动”选择-2023/05/16 3.宏观专题研究：中国户均几套房？-2023/0 5/15 4.全球大类资产跟踪周报(2023 年第 18 期)： 政策预期再度升温-2023/05/14 5.流动性跟踪周报：“债牛”走到了哪一阶段- 2023/05/13 分析师 执业证书： 电话： 邮箱： 研究助理 执业证书： 电话： 邮箱： 2023 年 05 月 18 日 高频系列研究 (二) 房价高频跟踪框架 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 引言： 3 1 住宅价格基础指标详解 4 2 房价高频观察框架构建 6 3 高频框架反馈房价现状 9 4 风险提示 11 插图目录 12 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 引言： 房价高频指标统计口径繁多，各种统计来源的房价数据并不一致。统计数据和 微观直觉背离情况时有发生。 我们一直提示， 2023 年资产定价重要的主线在于流动性， 流动性取决于中国 资产负债表能否企稳，即房地产走势关系资本市场的流动性及风险偏好。因此我对 对 2023 年地产保持高度关注。 本系统梳理不同统计来源的房价高频指标，拆解相关基础数据和统