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小产权房存废之争 近年来，由于社会利益和利益的缺乏，小型产权纠纷已成为社会关注和讨论的焦点。北京画家村的产权纠纷, 青龙头村“千湖庭院”别墅、济南“野楼盘”的拆除, 建设部针对小产权房的风险提示, 学界关于小产权房法律地位的争鸣, 地产商们对小产权房的抱怨, “两会”委员们提交的小产权房合法化的提案等, 都显示了小产权房目前处于风口浪尖上。小产权房绝不是一个简单的房屋买卖问题, 它折射出中国社会诸多深层次问题。面对颇具规模的小产权房, 禁止、拆除甚至炸毁等“一刀切”的做法非明智之举。应该深入研究小产权房的成因, 权衡小产权房的利弊、得失, 改革不合理的法律、规定, 让合理的小产权房规范化、合法化。 一、 小产权房争议的焦点 所谓“小产权房”, 即在农民集体所有土地上建设的, 未经规划、未缴纳土地出让金等费用, 并向集体组织之外的居民销售的房屋。“小产权房”是相对于由国家统一制作发放房屋所有权证和国有土地使用权证的“大产权”房而言的, 由于其产权证由乡政府或村委会颁发, 因此又称“乡产权房”。 小产权房争议的焦点是集体土地使用权能否转让, 实质却反映国有制与集体所有制经济主体地位的不平等。我国《宪法》第六条规定:中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制, 即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家所有制和集体所有制是适应我国不同生产力水平基础上公有制的两种基本形式, 没有高低贵贱之分, 其法律地位平等, 权利和义务相同。然而小产权房的出现暴露了两种所有制主体的不平等地位。 1. 小产权房的征收目 我国《土地管理法》第四十三条规定:任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地。这就意味着原属于农民集体所有的土地, 如果没有被征用为国有土地, 集体所有制经济组织在其上建造的房屋, 无法取得国家颁发的国有土地使用权证, 只能称之为小产权房, 就没有合法的地位。说到底, 集体所有的土地上能否开发商品房是由国家说了算, 国家有权将国有、集体所有的土地使用权转让给单位和个人, 农民却不能直接将集体所有的土地使用权出租、转让, 结果形成了“农民有地却不能支配, 集体有名却无实权”的状态。 2. 失地农民的安置和土地 土地征用中国家给予集体的补偿没有体现土地的等价。我国土地法规定:土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。而国家征用的土地通过“招、拍、挂”所得收入远远超过补偿和安置费用。显然当地政府从中得到了土地出让的差额, 开发商拿地的费用只有很小部分回到集体手中, 集体出让土地没有得到应有的回报。农村土地是集体财产, 转让土地的所有收益本应归集体所有, 但事实上这一收入却在政府、开发商和集体之间作了分配。政府征集体土地, 垄断了市场的土地供应, 政府利用征地谋取了属于集体的利益。假设失地农民每年平均年产值仅维持正常生活, 理论上土地补偿和安置费用可维持30年, 那么30年后农民及其后代的生活则无法保障。这还不考虑物价上涨因素造成的补偿、安置费的贬值。至于土地开发后的商业增值部分农民更是无权分享。不等的经济地位, 直接影响到农民今后的生存与发展。 3. 征地征收目的的立法 政府强制征用集体土地破坏了宪法赋予国有制和集体所有制平等的政治地位。国家征用集体所有土地的理由在宪法和土地法中有明确规定:国家为了公共利益的需要, 才可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但现实中国家可以在征用土地理由明显不足的前提下强行征用集体土地, 集体没有拒绝的权利。事实表明, 目前城市化的绝大多数用地项目都是商业性、经营性的, “为了公共利益”成为政府强征土地的幌子。宪法学者刘军宁尖锐地指出:“集体所有制背后, 实际上还是国家所有制, 根本就不存在所谓的农民集体, 都是政府操办的工具。”不承认小产权房的法律地位, 限制小产权房的政策措施实质上是对集体所有制的歧视, 是所有制越大越公的“左”的观念的继续。 二、 小产权房开发泛滥的动因。我国政府转变职能,从“三农问题” 按照目前中国征地制度, 开发集体土地必须由政府征用、批租土地。政府从农民手中征地并垄断土地供应, 继而高价转手给房地产开发商巨额套利。征地过程中利益分配上极不合理, 已对农民造成实质上的巨大掠夺。据调查, 房地产开发过程中, 农民只得到了土地增值部分的5%到10%, 地方政府拿走20%到30%, 开发商则拿走土地增值收益的大头, 占40%到50%。征地过程是开发商与政府获得巨额利益的过程。农民失去了赖以生存的土地, 仅获少量的使用权补贴, 而失地农民的社会保障、长远利益等诸多层面的要求又无法得到真正落实, 因此农民愤而自行开发小产权房。土地征用中利益分配的不合理是小产权房的原动力, 也是农民打破不平等地位的一种尝试。 建国以