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农地转租过程中低地租现象的原因分析 1 农地租赁市场“地租”的现状 从1987年中国开始区域农业制度改革的经验（1）到1998年《行政法》以法律形式规定了30年不变的耕地合同期限，然后在2002年《基本法》中明确规定了农业合同管理中的各种权利，如转让、转让和租赁。如今，农业租赁市场的质量和数量（1）方面来看，这一阶段的农业租赁市场与现代农业生产组织模式的内部要求相去甚远，尤其是农业市场的规则和交易效率。一些学者如张照新（2002）、田传浩（2003）、钟涨宝等（2003）、叶剑平等（2006）的研究表明，农户之间的自发农地交易大部分没有正式的交易契约，交易期限短且不确定，特别是有相当比例的土地转让发生在亲戚、朋友间，租赁费用仅体现为税费的支付，已经极大地制约了农地市场的发展。 国内文献针对农地租赁市场地租问题的研究主要集中在对于低地租现状的反映，而对于低地租形成原因的研究不多。主要的观点是认为农村集体土地承包责任制等制度原因导致了目前的地租现状。此外，还有一些研究结论值得关注，如贺振华（2003）认为土地的重要性、农民丧失非农收入来源的可能性以及非农收入的多少等因素决定了农地流转的租金。笔者认为，农地市场地租的决定不仅仅关系农地租赁的供求问题，更多地涉及农村社会特殊的人文制度环境，如农村社区的“亲戚社会”。也只有从这一角度考虑问题，才能探寻当前低地租现状形成的真正原因及决定机制。 2 土地边际产品的分配 中国农地租赁市场的地租分配方式大多采用固定地租形式，租入方替出租方交纳租入农地的税费负担作为租赁费用是最普遍的一种交易方式。因此固定地租契约模型对研究中国的农地市场有参考价值。下面用经济学语言把这一模型表述为如下形式。 设农地租入方的收入为： 式1中，Y为农地租入方的总收入；F为农地租入方的生产函数，假设规模报酬不变，其一阶偏导数FH′f 0,FL′f 0，二阶偏导数FHHp0,FLLp0;W为单位劳动所付的工资；R为单位土地所交的固定地租；L0为本人或家庭成员所提供的劳动；H0为本人所拥有的土地；L为包括L0和从外边雇佣来的劳动；H为包括H0和以固定地租租约租入的土地。 设农地租入方的效用函数为： 农地租入方面临的问题是选择适当的H和L，使自己的效用最大。对于农户的效用最大化问题，可将式1代入式2得到式3, 对式3相对H、L进行求导，可得： 整理式4、式5可得到如下一阶条件： 由式6、式7可知，在固定地租契约下，劳动的边际产品应为单位劳动的工资W；土地的边际产品应与交纳的固定地租R相等，当土地的边际产品低于R时，租种土地就会得不偿失。一般来说中国人多地少，极为稀缺的农地资源使得土地的边际产品较高，而大量的剩余劳动力使得劳动的边际产品较低，向外出租土地应该获得较高的地租，而租入土地的农户将只获得较低的劳动报酬。但实际的地租分配恰恰相反，租种农地的收益大部分被租入方所获得，多数出租方的地租收入为01，呈现出一种特有的低地租现象，而且这种低地租现状对于农地市场的制约作用已经显现，并造成了资源配置的严重扭曲。低地租现象与固定地租模型结论的背离使我们无法运用传统新古典理论分析模式范例予以解释，需要求助一种新的分析工具。 3 承包地转租 农户自发形成的农地租赁关系大多发生在熟人间，其中以近亲关系为基础的“亲戚社会”最为普遍。下面以两兄弟为例构建一个“亲戚社会”的简化模型。假设农户两兄弟A、B各自拥有一块承包地，农户A决定进城从事非农工作，就业稳定性概率为P，但在耕地不能撂荒的政策规定下其需要将承包地转租；存在两类农地需求方供其选择，一是以农户B为代表的“亲戚社会”内部成员，二是“亲戚社会”之外的农户，以农户C表示。根据大多数经验研究的结果(2)，这一农地转租案例最终的交易结果是农户A会选择将农地转租给其兄弟农户B，而且农户B获得了大部分的租种收益，而农户A的地租收益极少。下面结合以上案例利用新制度经济学中两个常见的分析工具———专有性及专用性对低地租的决定机制做初步分析。 3.1 专有性投资的理论模型 所谓专用性是指一种专用性投资一旦做出，不能转为其他用途，除非付出生产性价值的损失，它包括物质专用、人力专用、专项用途以及临时专用（Williamson,1991,1996）。可以看出，专用性资产的事后价值在很大程度上依赖于资产相关契约关系的存在和其他契约相关人的行为，由于人的有限理性以及机会主义行为的普遍性，这便需要组织或契约安排来保护专用性投资免受敲竹杠等机会主义行为的侵害。因此，专用性资产这种事前的考虑必然会转化为对事后剩余控制权的要求，这便形成了企业理论中一条重要的信念，即那些重要的专用性资产的所有者应该拥有剩余索取权和控制权（Alchian,Woodward,1987）。 杨瑞龙等（2001）提出了专有性资源这一概念，所谓专有性