竞争环境中考虑租客违约退租情况的长租公寓动态定价策略研究.docx

? ? 竞争环境中考虑租客违约退租情况的长租公寓动态定价策略研究 ? ? 余 非， 刘勤明， 叶春明， 秦 浩 (上海理工大学 管理学院， 上海 200093) 长租公寓是房地产市场的一个衍生行业，运营方通过与业主签订租赁合同拿下房屋的长期使用权限，然后对其进行后期装修布置，配齐家具并负责后续的维修保洁服务，最后逐间出租，代表企业有自如友家、蛋壳公寓、龙湖冠寓、青客等。在以往的租赁行业中，面对租期范围内租客违约退房的情况时，押金都是不给予退还的。随着各家公寓之间的相互竞争以及卖方市场到买方市场的转变，租客的可选择性增多，长租公寓出租方面临着更大出租压力，各家公寓开始采取租客违约退租时退还部分押金的措施来吸引租客发生租赁行为。本文就这个方向来讨论在存在竞争者的情况下，长租公寓该如何根据不同的情况来调整相应的房屋出租价格以及租客违约退租时的押金退还金额，以此提高出租率，保证自身的良好运营。 由于长租公寓是新兴行业，在以往的研究中还尚未涉及到这个方向，不过国内外的学者有较多研究竞争环境中的零售定价策略的。陈明亮等[1]通过建立价格折扣模型发现消费者会对物品价格和折扣的展现方式形成不同的认知，物品价格会影响大脑对折扣框架效应的反应。刘会燕等[2]基于顾客的绿色偏好，基于由制造商和排他性零售商组成的两条竞争供应链，探讨顾客绿色偏好和供应链竞争与供应链产品收益之间的关系。陈武华等[3]探讨了基于顾客选择行为的酒店多房间联合动态定价策略。薛顺利等[4]以产品价格和货款退还金额为基础变量，给出企业收益模型，并给出了产品价格和货款退还金额的最优配比。王婷等[5]给出了考虑不确定需求下退换货的竞争定价模型，并得出最优定价和订货量的协同决策。段永瑞等[6]给出了零售商在基于参照状态下的品牌动态定价模型，并制定了最优动态定价决策。王道平[7]等研究了网络零售商协调多个网店的动态定价决策。Dudey等[8]研究了两个出售替代品的双寡头垄断。Talluri和Van Ryzin[9]研究了单房间类型存在需求相关性时的酒店动态定价问题。Xiao和Qi[10]分析了一个供应商和两个竞争型零售商在产品成本与需求发生变化下的协调策略。毕菁佩[11]等研究了在竞争者存在的情况下，企业收益与区别定价和统一定价之间的关系。Syam等[12]通过假设有两家零售商提供两种具有不同属性的商品，基于顾客对商品属性的不同选择偏好，分析了零售商间竞争定价。Choudhary等[13]研究了两家公司提供区别化商品，分析了基于顾客支付意愿的竞争定价问题。Rhee[14]提出顾客在选择商品时，对其选择行为产生影响的不仅有商品的价格和品质，还包括顾客对商品其他附加属性的喜好。关涛等[15]研究了顾客感知价值对网络信息产品定价的影响。周雄伟等[16]在市场规模不确定的条件下，以最大化销售商利润为目标，综合考虑消费者时间偏好及策略型行为，构建无预售、仅预售和两阶段预售策略的定价和订货模型,得出相应的最优预售价格和订货量。李豪等[17]在双寡头竞争模式下，构建了零售商单一直销渠道和直销与中介商销售双渠道的动态定价模型，求解了零售商及中介商的定价策略，探讨了模型的简化运算方式，并通过数值算例分析了顾客跨期转换意愿对决策均衡的影响。以往的研究者大多研究在竞争环境下零售模式中的动态定价问题，未涉及到长租公寓的领域。 本文针对长租公寓市场竞争激烈、定价困难的问题，考虑市场中有竞争对手存在的情况下，长租公寓该如何设定房屋出租价格以及违约时押金退还金额来吸引租客发生租赁行为，并以此为背景建立引入价格敏感因子的数学模型，通过建立长租公寓出租房屋时的需求函数和租客违约时的退租函数来导出最优出租价格以及违约时押金退还金额公式，然后控制其余变量，分析各个价格敏感因子对最优房屋出租价格和违约时押金退还金额的影响，基于此制定房屋出租价格和违约时押金退还金额的最优组合，为长租公寓提供决策依据，提高长租公寓企业的利润。 1 基本假设 为了简化模型复杂度，也为了方便计算，本文暂只考虑市场上存在着两家长租公寓运营商和潜在的租客。在此对模型作下列基本假设： 1)为了简化计算过程，本文不考虑长租公寓的装修、维护、保洁成本，以及将房屋租赁给房客所付出的销售成本。 2)租客具有理性的选择判断能力，同类型房屋中会选择在最具有性价比的长租公寓处产生租赁行为。 3)租客从长租公寓那里租赁房屋，将会获得合同租期内的房屋使用权，但在这期间，租客可能会因居住感受不好或者工作地点变动等原因选择提前解除合同，也就是违约退租。 4)租客违约退租时，长租公寓运营方退还租客部分押金，所退还的押金为正值且小于房屋租金价格，即0≤τ≤P(P是房屋月租金价格)。 2 模型建立 2.1 房屋租赁模型 不同的长租公寓运营方在租赁市场中存在着相互竞争，本文主要