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债权物权化的根源与现状 随着社会的快速发展，许多人认为我们已经从注重物质的归因阶段进入了更加重视物质的使用阶段。因此，出现了所谓的“无租赁原则”。其基本含义是有关物的买卖关系甚至是所有权的变动对原先存在的租赁关系不发生影响, 租赁关系仍然存在于原承租人和新的所有人之间。不少学者认为这体现了债权物权化的趋势(P.11)(P.221)。对此, 笔者有不同看法。 一、 债权的性质是请求权,租赁合同 民事权利可分为财产权和人身权, 而财产权又可分为物权与债权。物权是指把某物归属于某特定主体, 由其直接支配、享受其利益, 并排除他人干涉的权利。物权作为一种支配权, 其具有排他效力、优先效力、追及效力、物上请求权效力等(P.511-512)。债权是指特定当事人之间得请求为一定行为的权利。对债权的性质, 史尚宽先生认为是请求权的一种, 具有平等性特征(P.1-3)。 买卖和租赁在我国《合同法》的第130条和第212条中作了规定。买卖是买受人请求出卖人交付标的物, 出卖人请求买受人支付价金, 而租赁则是出租人请求承租人支付租金, 承租人请求出租人将租赁物交付其使用、收益, 因此从两者的概念我们不难看出其均为债权性质。那么, 为何很多学者提出“债权物权化”的趋势, 其依据何在呢?这一问题的答案在我国和其他许多国家法律的规定之中。我国《合同法》第219条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。”《法国民法典》第1743条第1款, 《意大利民法典》第1599条第1款, 《日本民法典》第605条等都作了类似的规定。唐德华先生还对其来源作了一番考察, 原先各国立法实行“买卖破租赁”的原则, 现代立法为了维护社会的安定, 开始实行“买卖不破租赁”原则(P.677-678)。 二、 对新的房屋所有权的变动实行特殊的物权理论和契约 事实上, 很多人依据“买卖不破租赁”提出所谓债权物权化根源于对租赁的误读, 或者说没有真正看清楚由租赁合同所引起的法律关系的整个阶段。买卖合同和租赁合同一样, 在合同阶段两者任一合同的双方只有向对方请求履行合同义务的权利, 因此, 两者均为债权性质。但是, 通常使用的“租赁权”使得原本并不复杂的法律关系产生了混淆。用之涵盖了包括租赁合同订立时的法律关系和合同订立后双方的履行行为, 特别是承租人对租赁物进行使用收益的行为, 从而掩盖了这一法律关系的本质。 我们看到, 在租赁合同尚未履行前, 出租人若拒不履行承租人只能向法院起诉请求追究出租人的违约责任。至此, 承租人对租赁物不享有任何直接的权利, 不可对其进行直接的支配。在此阶段, 如果出租人通过买卖合同出卖其房屋于第三人, 并移转了房屋的所有权, 那么, 承租人对新的房屋所有人不享有任何权利。不论哪个合同订立在前, 此时承租人和买受人的地位是平等的。正因为没有分清由租赁合同所引起的法律关系各个阶段是引起误解的重要原因, 我们应对《合同法》第219条“租赁期间”作一个明确的界定, 在这里应该是租赁合同的履行期间内, 所有权的变动对租赁合同才不发生影响。如果租赁合同尚未履行, 而要求租赁物买受人受合同的约束是不合适的。 日本学者冈村玄治指出, 承租人对租赁物的使用收益权绝不是特定人的作为或不作为的权利, 而是对物的支配权, 出租人和第三人都不得进行妨害(P.13)。为了对租赁中的各个阶段作明确的区分, 下文在谈到承租人对租赁物进行使用收益的权利时采用冈村玄治所提的“使用收益权”。这一权利实际上已经具有了物权的性质:首先, 承租人的使用收益权是对租赁物的直接支配的权利, 而不需要别人的介入。其次, 当承租人享有使用收益的权利之后, 在租赁物上就不得再成立与之内容相同或相冲突的权利。再次, 承租人的使用收益权优先于债权自不待言, 就后成立的物权来说亦是如此。由于承租人已经取得了对租赁物的占有, 一般不会存在追及问题。最后, 当承租人对其租赁物有被侵害或侵害的可能时, 可以请求回复其权利的圆满状态。可以看出, 承租人的使用收益权已经完全具备了物权的特征。 因此, 如果租赁期间尚未届满, 那么新的所有权人就不得向承租人要求交出租赁物, 承租人的使用收益权可以对抗所有权。由此可见, 在租赁合同履行期间, 承租人所享有的权利可以对抗根据买卖合同而取得所有权的权利人的权利, 这完全符合物权法中先成立的物权优先于后成立的物权, 限制物权优先于所有权的一般法理。在此根本不能看到有所谓“债权物权化”的痕迹。 根据以上分析我们可以看出, “买卖不破租赁”虽然是一种简略的提法, 却容易产生误导。按照字面理解, 买卖和租赁都为债的关系, 两者具有平等性, 自然不存在谁破谁的问题。但如果按照通常的理解则应该是所有权的移转不得对抗租赁合同的效力, 这已经被证明是不成立的。正确的理解应该是