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产业园区策划、工业园区策划思路： 深圳工业园区规划要从以下几方面考虑－2006年深圳华侨城通过利用reits私募基金6.5亿元，用融资模式解决了它的资金短缺的问题 2010年08月16日 产业园区策划、工业园区策划思路：深圳工业园区规划要从以下几方面考虑－2006年深圳华侨城通过利用reits私募基金6.5亿元，用融资模式解决了它的资金短缺的问题。 　　在明确了业态和产业定位后，要组织业内人士、特别是未来入住厂家、进行园区规划和专家论证、包括交通规划、厂房规划、物流配送规划、仓储规划、研发基地规划、水电负荷、生活区规划等，以满足未来入住厂家的需求，为招商打好基础。 　　还有一个羊群示范作用，根据不同的入住商家（企业）的经营规模和品牌家可以制订不同的招商租金优惠政策，品牌企业带动中小企业，形成规模效应。 　　时间关系，关于工业园的初步定位的思考我就跟大家探讨那么多。下面我想给大家讲一下融资。在房地产行业，特别是在今年，上半年国家是宏观调控，下半年是经济危机爆发，在经济大衰退的情况下，无论是商业地产还是工业地产，开发商都非常难过，第一是缺少资金，第二是缺乏市场，现在大家都是在最困难的时期，在这个时候，更需要我们每一个专家，每一位企业共同探讨，在这样一个环境下，如果杀出重围，如果杀出一跳可行的融资之路，我想下面给大家分享两个成果。 　　我们看一下，这是我们融资的主要渠道。因为在开发商的想象当中，第一个是我们的开发商自有的资金，第二就是银行抵押贷款、建筑商垫款，第三是股权融资、债权融资、项目融资，第四是预期收益租金融资，第五是厂房销售汇款融资，第六还可以通过私募基金、风险投资、诚信联保融资，包括房地产reits无募集、金融租赁融资。 　　我觉得在金融地产内有两皮可以跳出银行做融资的模式，这两皮可以做reits，也可以做金融租赁。 　　我们在融资前，首先要熟悉各种金融机构的借款要求、对企业的要求，特别是与境外资金打交道时，如何针对风险投资、私募基金、财团，进行商业计划书、融资计划书及行业分析等，其内容包括行业的选择、盈利模式、退出模式、资产结构、企业历史变革、偿还期限、借款用途、融资形式等有关的材料，这是融资成功的第一步。他们的退出模式，资产结构等等要给投资方一个清晰的定位。 　　时间关系就谈一下reits融资。出在银行借款外，你可以根据你的企业，通过房地产投资信托基金（reits）进行上市融资。 　　因为reits是2003年8月1日公布的，是香港证券及期货检查委员会发布实施的，我认为这适合商业地产和工业地产，这是香港开发商运动最大最广的融资渠道。停车场租金收益、商业屋的出租收入，做成资产包并进行剥离，然后上市发行reits信托产品。 　　我们举一个例子，深圳有一个华侨城，他们走的是曲线私募融资——租赁收益权。2006年深圳华侨城通过利用reits私募基金6.5亿元，解决了它的资金短缺的问题。 　　华侨城地产与中国工行深圳分行和中心信托投资有限公司就“华侨城租赁收益权作为抵押，直接进行项目融资进行签约，融资金额6.5亿元，这只被认为有望发展成为国内上市的首之房地产投资信托基金的准reits是截止到目前融资额度最大、时间期限最长（5年）的。 　　具体操作是怎么做的呢？第一步三方签约——华侨城玻璃资产包：华侨城将地产80%以上的租赁项目，酒店、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益，打成资产包6.5亿元作为抵押进行融资。然后华侨城与深圳工商分行、中心信托投资公司三方就华侨城有关物业租赁收益权作为抵押直接进行大额融资，三方签约。 　　中心信托公司负责信托产品的发行，深圳银行负责托管和监管，通过这样一个模式，实现了非常好的融资。 　　很多人讲，我的企业、我的工厂、我的工业园就十亩地能否用这种方法？我说不行，为什么华侨城可以实现这个模式？因为它顺利完成了直接租赁融资，得益于他的商业模式，因为华侨城拥有很多大物业，在全国有很多的战略，华侨城的品牌物业促成他用这种方法融资了6.5亿，工业企业也可以用这样的方法，假如说你有1万亩地，每年的租金收益都在5个亿、10个亿，都可以融资，只要你的物业升值，这样就可以给银行和信托打一个资产包，一年收入5个亿的租金，5年就是25个亿亿，融资20亿、融资15亿行不行？完全可以！现在土地制度都在改革，金融制度也在改革，很多制度都可以创新做的。我想我们的工业地产不妨可以用华侨城这样的模式实现你的战略融资。 　　第二种融资模式叫金融租赁模式借鸡生蛋，金融租赁涉及三方主体：承租人，即投资购买设备的项目公司，也是设备的用户和融资方；二是出租人，即专业的租赁公司，也是资金的提供方和设备的出租方；三是生产厂家，即该设备的制造商。具体怎么操作呢？项目公司需要购置标准化设备用于生产，假如说我进入工业园以后，我买一个地，我买