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历史街区土地利用效益评价指标体系构建 旧城区的改造和城市建设是城市发展的不可避免的。这是城市再发展的过程，从形式上看，主要是城市土地的再发展。开发的目的是取得最佳的土地经济效益、社会效益、生态效益。要了解土地利用目标的实现程度,确定土地利用效益的高低,就需要对土地利用效益进行评价。 城市更新涉及到当地政府部门、居民、以及房地产开发商三方之间的利益。地方政府作为公共部门,追求整体利益的最大化;居民则追求生活的舒适、环境优美等;开发商则追求经济利润的最大化。三者之间在追求的目标上存在着偏差,这是实现社会公众利益的阻碍因素。地方政府需要协调三者之间的矛盾,既要引导好居民对历史街区古建筑的保护;又要设法吸引开发商的投资建设,以保证建设目标的实现。然而,房地产开发商在开发某一地段的过程中,往往只重视经济效益,如开发的利润,而忽视土地利用的社会效益和生态效益。土地利用的社会效益和生态效益就是一种外部效益。居民在土地利用过程中,也往往忽视土地利用的外部性影响。处于历史街区地段的土地利用,更是如此。所以,根据历史街区土地利用特点,历史街区价值构成特点,建立一套能够衡量土地利用经济效益、生态效益、社会效益的综合评价指标体系,帮助政府、居民和开发商在土地开发时选择最优方案,是十分必要的。 1 土地使用效率评估的一般总结 1.1 农村城市土地利用的特点 土地利用是人类劳动与土地结合获得物质产品和服务的经济活动,这一活动表现为人类与土地进行物质、能量和价值、信息的交流、转换。无论农村还是城市,土地利用的内容十分复杂,最基本的内容:①土地资源的调查、分类、统计;②土地利用现状分析;③土地利用规划;④土地开发;⑤土地保护。 土地利用效益是指土地利用后给人类带来的经济效益、生态效益、社会效益。它反映了人类利用土地目标实现的程度。土地利用效益用单位面积的土地所提供的产品(价值)、服务来表示。对城市土地来说,所看重的却主要是单位面积土地带来的利润。 1.2 土地利用与社会效益 因为土地利用效益包括土地利用的经济效益、生态效益和社会效益三个方面,三者之间在同一土地利用过程中,可能相互依存,彼此呈正相关,也可能相互排斥。所以土地利用效益评价也应该从这三个方面入手,综合考虑。 1.2.1 经济效益分析 土地利用经济效益是指对土地的投入与取得有效产品(或服务)之间的比较。因为历史街区的土地利用方式仅是提供建筑基地和空间,也就是一种服务,所以它的经济效益主要表现为历史街区提供的空间服务的数量和质量。在分析土地利用经济效益时,要把产品与投入相比较,投入产出率高,则土地利用的经济效益就好;如果投入产出率低,则经济效益就差。一般对于房地产部门土地利用经济效益评价的指标有“平均单位面积土地年出租房纯收入”(元/m2)。 1.2.2 土地整理效益评价指标体系 土地利用的社会效益,是指土地利用后对社会需求的满足程度及其相应产生的政治和社会影响。目前,对土地利用的社会效益评价,还没有找到系统的评价指标,因此还只能进行定性的分析与评价。我国有学者在研究土地整理效益的分析评价指标体系时,对社会效益评价提出了如下指标:人口密度、城镇化水平、人均收入、农村人均居住面积、城镇人均居住面积、产品增长率、人均产品增长率、产值增长率、人均产值增长率、恩格尔系数、吉尼系数、贫困人口的比重、城镇与农村人均收入比率、产品的商品率、群众的支持率、群众满意度、人均耕地面积变化率、有效耕地面积增加率、生产条件改善度、建筑容积率、建筑密度、村镇人均建设用地面积、农村人均居民点面积、规模经营程度、景观功能改善。 由于历史街区土地利用的特殊性,本文选取如下社会效益评价指标:人口密度(人/m2)、人均收入(元/人)、古建筑面积损失率(%)、群众满意度。 1.2.3 土地资源可恢复生态 土地利用生态效益是指人类对土地利用过程与结果符合生态平衡规律。也就是说,人类利用土地后,所建立起来的新的生态系统,不仅没有破坏原来的生态系统,反而增强了整个生态系统的功能,并能为人类生产和生活提供更好的生态环境和生物产品。 土地利用生态效益评价因子主要有:绿地率(%)、生活垃圾处理率(%)、污水处理率(%)。 2 土地使用效率评估体系的构成是历史时期的一套 2.1 资源环境经济学中的资源价值 历史街区的经济属性,从本质上来看就是一种社会资源,而资源必然具有价值。中国《辞海》将价值定义为“事物的用途或积极作用”。经济学中常常使用效用价值的概念。资源环境经济学家在分析自然资源时,把资源的经济价值分为:使用价值和非使用价值。使用价值分为直接使用价值和间接使用价值、选择价值、遗赠价值;非使用价值主要指存在价值。它与资源的内在价值有关,而与其利用无关。如下图1所示: 据此可将历史街区的价值分为以下几个方面: ①居住、商业、宗教活动——直接使用价值