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关于住宅小区内物业服务管理相关风险问题的思考 房地产服务管理的关系复杂，风险也不一定随处可见。如果不加妥善合理防范, 在一定条件下风险就可能演化为突发的、影响较大的紧急事件。本文结合案例对发生在住宅小区内的楼道、停车场、室内等处火灾所涉及的物业服务管理相关风险问题进行探讨, 举一反三, 找到一些规律, 以便于建立、健全住宅小区内的防火风险应急预案来防范风险和应对紧急事件, 加强控制和提高防范能力, 防微杜渐。 事件描述:2007年11月23日, 大庆某小区内一住宅楼道发生火灾。住在该单元三楼的一女士见到楼道内满是浓烟后, 无意中将自家房门锁上了, 阻断了后路。于是她从楼道二楼至三楼中间的窗户跳到雨篷后, 想逃离火场, 结果出了意外, 导致丧生。 事件分析:着火点主要在一楼通往地下室的楼梯下, 燃烧物是纸箱、木头和煤块等易燃杂物。业主在楼道堆积杂物的行为违反了《黑龙江省消防条例》第五十六条:禁止居 (村) 民的下列行为: (一) 在楼梯间、公共走道内动火或者存放物品;依据《物权法》的第八十三条规定, 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会, 对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为, 有权依照法律、法规以及管理规约, 要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为, 可以依法向人民法院提起诉讼。从物业服务管理角度来看, 楼道内的堆积物侵占了通道, 同时产生了防火的危险。按照《物权法》第八十三条条文解读, 对这些侵权行为, 由谁予以制止, 是否可以追究其侵权的民事责任, 本条第二款作了规定。这一规定明确了对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益行为的处理办法有以下几种:一是业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定, 要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失;二是受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定, 向人民法院提起诉讼;三是共同受到侵害的业主, 推选代表人, 依据民事诉讼法等法律的规定, 向人民法院提起诉讼。由此可见, 业主委员会、业主大会、受到侵害的业主应该制止该行为, 制止与否是判定上述一方是否有责任的依据。根据《消防法》第十四条规定及其释义 (内容见本文案例三) , 物业服务企业有保障住宅小区疏散通道、安全出口畅通的消防安全职责。因此, 物业服务企业是否尽职也是判定其对楼道堆积物是否承担责任的依据。与造成楼道火灾相关的隐患还有:顶层业主及少部分一层业主为了能有防盗的安全感, 从而在楼道顶层或在一层的通道上设置防护铁门;或在楼道窗户处设置护栏, 结果一旦发生火灾, 将会影响逃生;热力阀组间内存放的易燃物品、楼道内私自接电线等增加防火隐患。 防范对策:从物业服务管理角度来说, 物业服务企业、业主委员会、业主首先要学好、用好、执行好相关法律、法规;其次要依法签好物业服务合同;第三要尽职。只有这样才有可能转移风险责任。针对楼道内私接电线、楼道堆积物、防护栏的安装, 其火灾风险可以从以下几个方面化解:一是依法进行合情合理的通告、清理, 对于拒绝清理的业主可以借助于行政主管部门的力量强行清理。同时也要留下清理前的痕迹, 比如清理的时间及通知, 以及拍下照片或业主拒绝清理的签字等证据;二是在采取劝谕、制止后仍无效的情况下可以采用法律诉讼的办法强制清理、拆除;三是要有一种打持久战的思想准备, 有一个反复清理的过程, 以至于形成“勉强成习惯, 习惯成自然”, 彻底改变业主在楼道堆积杂物的不良习惯。 事件描述:2004年3月8日, 大庆某物业公司院内简易车库发生火灾, 过火面积275平方米, 烧毁17台机动车辆, 直接财产损失近200万元。根据现场勘察, 整个简易车库的钢架结构, 只有6号车位处烧损严重。棚顶处两根角铁横梁过火后, 一根变形向下弯曲, 另一根焊接处断开, 两断头向下垂落。证明此处燃烧时间长, 火灾发生最早。6号车位的轿车和与之相邻的左右两侧车辆驾驶室内燃烧均匀, 烧损的风挡玻璃下方没有烟熏痕迹。经过专家一系列勘察和分析后, 确定该起火灾的起火原因是简易车库内6号车位上方电气线路接触不良产生火花, 引燃周围可燃物蔓延所致。后经过调查:早在2003年9月, 6号车位上方就曾发生过电气线短路失火, 当时由于发现及时被迅速扑灭。但这次火灾由于发现较晚, 在使用灭火器向棚上灭火失败并将车库承包人所穿棉羽绒服烧着后, 其出于害怕扔下灭火器跑出车库, 之后又怕被追究责任逃往外地。 事件分析:此事件是停车场的服务管理风险。其原因是由电气线短路引发, 虽然先前已经发生过相关的事故, 但没有引起足够的重视, 才酿出此事故。类似的造成停车场火灾还有