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清水苑冲击波物业管理的视角 一、 对业委会的调查 社会主义市场经济体系的逐步建立，加快了住宅营销、权属个人化和房地产管理的规范化进程，业主委员会和房地产公司等新产品在城市产生了作用。业主是物业(住宅以及相关的公共设施)的产权所有人。业主委员会(简称业委会)是指在物业管理区域内,代表全体业主对物业实施管理的自治组织。而物业公司是接受业主或业委会的委托,根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。业委会和物业管理不同于中国城市社区中原有的居委会和单位制。业委会的出现可能意味着一种社会基础关系结构的根本转型(张静,2001年)。笔者利用2001年寒假的时间,赴华东SH市的PD区PX街道对物业管理和业主委员会进行了调查和访谈。1我们重点访问了PX街道金桥湾清水苑小区的居委会主任和委员、业委会主任和委员,并收集了关于业委会运行的各种资料。我们还对PX街道办事处的书记进行了访谈,收集了街道层面上关于业委会运作的资料。此外,笔者还参阅了曹锦清、李宗克等人在1999年对上海市徐汇区康健街道办事处所撰写的研究报告。 本文将“清水苑”风波作为主要研究对象。该风波在当时引起了新闻媒体的广泛关注,中央电视台专派摄制采访组制作关于该风波的专题片,《南方周末》和《新民晚报》也对此进行了报道。该风波还具有典型意义,它反映了物业运作过程中普遍存在的问题。但是本文作为一项个案研究,只是尝试着提出一个带有假设性质的分析框架。 二、 业主对物业公司的干预 曹锦清(2000:3、5)在研究上海徐汇区康健街道办事处的物业管理时,提出了“物业结构”的概念。他认为“物业结构”是某居住小区内全部物业的所有权状况,具体来说是公房(“直管房”与“系统房”)和私房(“售后房”与“商品房”)。曹锦清发现,在纯商品房小区,业委会能够在自治管理方面发挥积极作用,多数业委会组织比较健全,自治意识与自治能力较强,能较充分地代表全体业主(包括公房使用人)的切身利益,促使物业公司提高服务质量。业委会的运作情况与物业结构紧密相关,私房比例越大的小区,业委会的运作情况越好。在业委会中,只有私房业主才从自己的切身利益出发,关心小区的自治管理。公房业主代表至多代表他们所拥有的物业,而对物业使用者的切身利益不关心。因此,在纯商品房小区更容易出现业主与物业公司的矛盾。 在纯商品房小区,由业主代表选举产生的业委会管理与物业有关的公共事务。业主通过业委会来监督物业公司的专业管理服务,是物业管理的一大进步,也是公民利益的组织单位与组织方式的一种变化。在住房体制改革之前,由房屋使用者的产权单位或小区上级行政主管部门对房管部门进行监督。房屋使用者的个人监督权在单位制下是不存在的。房屋使用者的监督权、产权单位的监督权与房管部门上级的纵向监督权,都不能对物业公司进行有效的监督(张静,1996)。住房体制改革之后,业主可以通过业委会这样一种社会自我管理的形式,对物业公司的服务进行直接监督,在最直接的利益相关者之间建立契约性的关系。业委会可依据物业管理服务合同,对物业公司的服务进行评估,从而决定是否让物业公司继续进行物业管理。业主对物业公司的选择权,有利于推进物业管理的社会化、专业化与市场化。然而这只是一种逻辑推理。 根据《物业管理条例》,2当业委会对物业公司的物业管理不满时,业委会有权解聘物业公司。但是在实际的物业运作中,经常出现业委会炒不掉物业公司的情况:业委会在与新的物业公司签订物业管理合同以后,原物业公司并没有向新物业公司移交物业资料与管理权,而仍然管理着小区——“清水苑”风波正是在这一背景下发生的。这类问题是目前物业管理领域中存在的主要问题。本文所关心的是:哪些因素导致了此类问题的产生?问题双方如何维护各自的利益?物业管理领域与以前相比发生了哪些基本的转变?这都是本文所要回答的问题。 三、 非市场企业—国家与社会力量在“清水苑”风波中的互动 “清水苑”风波发生在清水苑小区,该小区位于SH市PD区PX路街道。从1999年7月到10月,SH市JQ房地产有限公司(简称“JQ房产”,是清水苑小区的房产开发商),委托物业公司和小区居委会负责筹建清水苑小区的业委会。10月16日,业委会成立。业委会的成立完全符合《条例》的规定,业委会为合法组织,并于12月8日获得PX房产办事处颁发的业委会证书。由于对CY物业公司的服务及收费不满,清水苑小区业委会采用市场化的道路,重新选聘了服务质量好、管理费用低的SF物业公司。但是CY物业公司没有退出对小区的管理,并且通过开发商——“JQ房产”的关系,获得了政府相关部门的支持,反对业委会选聘新的物业公司。这是风波的大体经过。 在这场风波中,主要涉及到三个行动主体:业委会、物业公司和政府相关部门。物业公司主要指“CY”与“SF”物业公司。而政府相关部门主要指PX房产办事处、街道办事处和居委会。