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2022年房地产专题一“地产硬着陆”防范策略、红线政策下的合规路径与企业评级框架 一、监管预期进一步进一步增强，房地产行业后周期底部信号加强 1.1 央行政策驱动：转化成积极主动改革信号 三条红线推行一年以来，房地产行业融资难与销售难变成了患房企最核心的难题。虽然在今年一季度房地产融资环境相对趋紧，地产信托增量变小小小，土地市场热度提升，宏观杠杆率也已经已经开始飙升。但好景不长，房地产市场隐藏出的小阳春被快速遏制，监管已经已经开始加强对地产融资端的管制。同时也就是自趋很紧公司债、信托融资、银行贷款后又一掌控房企融资的措施，房地产企业几乎所有的融资渠道都受到全面调控，从而全面地出现发生改变了传统的资金结构，房企内部现金流销售资金回笼变成了部分房地产企业关键的资金来源。 近期，央行多次近期释放宽松信号，地产融资链条或有望实质性放松：三条红线实施一年以来，房地产企业融资难与销售难问题成为困扰房企的最核心难题，地产链下游的建材行业同样承压明显。央行三季度货币政策例会、央行数据发布会、金融街论坛等均释放了宽松信号，地产融资链条有望实质性放松，建材行业等产业链上游企业的股价对此反应较强烈。 图 1 房地产行业产业链示意图 信息来源：千际投行 资产信息网 iFinD 与此同时，今年一季度以来，个人住房贷款量持续增大，但地方加强预售款监管弱化利空：11 月 10 日，央行通过微信公众平台公布了 10 月个人住房贷款数据：余额 37.7 万亿元，当月增加 3481 亿元，较九月多减至 1013 亿元。 这就是央行首次发布单月个人住房贷款融资月数据。十月份个人住房贷款增量非常大，说明居民房贷趋紧，有利于地产快速销售资金回笼。但同时，据势不可挡新闻不完全统计数据，8 月份以来，北京、上海、重庆等 10 城陆续施行有关政策，加强了对新建商品房预售犯罪行为的监管，或一定程度上弱化了个人住房贷款增量平添的利空，也对房地产行业发展平添了一定的积极主动信号。 表 1 近期中央多次转化成房地产融资趋紧信号 信息来源：千际投行 资产信息网 iFinD 最近一个月内举办了四次国家层面的房地产企业座谈会。座谈会目的就是：1）汇报企业对近期经营 中存的问题以及政策的意见，为决策提供更多更多参考；2）高度高度关注房企融资情况。房地产企业的经营情况得 至广为高度高度关注。房地产企业在座谈会上抒写了在“房住房居住”的前提下适当趋紧融资管制的希冀；金融机 构的主张则集中在解决目前悲观的市场预期，减低地产上下游的经营压力上。 通过房企企业座谈会的形式表达政策建议： 信息来源：千际投行 资产信息网 iFinD 十月社融企稳，专项债显著快速，资金链或减低：10 月社融增量为 1.59 万亿元，比上年同期多 1970亿元，比 2019 年同期多 7219 亿元，其中，对实体经济发放的人民币贷款增加 7752 亿元，同比多减至1089 亿元。10 月社融存量增长速度企稳，地产资金链压力或大幅下滑。730 政治局会议后，专项债发售显著快速，9 月发售 6013 亿元，速度显著大力大力推进。根据《21 世纪经济报导》消息，近期监管部门建议，各地余下新增专项债券额度可以于 11 月底前发售回去，不再为 12 月腾出专项债额度。今年下半年专项债快速料在 2022 年 H1 形成实物工作量，利空建材行业水泥市场需求。 图 2 社融存量增长速度触底企稳 信息来源：千际投行 资产信息网 iFinD 图 3 下半年变为债发售显著快速（单位：亿元） 信息来源：千际投行 资产信息网 iFinD 地产融资政策趋紧可能性非常大，社融企稳与专项债发售快速料减低上游资金压力，水泥料受益。水泥行业受地产链融资偏紧，施工方资金紧张，动工疲弱影响，今年业绩整体整体表现通常。地产融资政策趋紧预期升温后，水泥市场需求料加强。同时，随着能耗管控加强、煤价回落、追加新增产能臵再提标准趋严，明年水泥价格料上行，龙头企业盈利能力料进一步进一步增强。水泥板块目前处于估值低位，料迎接反弹。 1.2 行业宏观分析：基本面仍然持续下行、销售投资持续走弱 房地产行业基本面持续下行，在“房住房居住”政策框架下， 短期政策促发，融资端的边际提高，但是供需两端的悲观预期，仍须更多的托底政策回去发生改变，预计短期内基本面整体整体表现仍不乐观，当前板块估值处于底部，短期估值的复原可能将将比较太太少。从全产业链角度来看，目前上下游仍然存一定的投资机会： 投资：施工和土地市场持续降温推高房地产开发投资增长速度下降，投资单月同比增长速度大幅大幅下滑幅度不断扩大。1-10 月房地产开发投资顺利完成额总计同比快速增长 7.2%，较销售数据回落 1.6pct，10 月单月同比增长速度为-5.4%，增长速度大幅大幅下滑幅度不断扩大。 上加竣工：房地产企业资金面