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2022年房地产估值法研究报告 第一章 房地产估值法概况 房地产估值就是一种在排序房地产价值的时候，通过历史和市场信息，融合宏观因素和微观因素，综合法律和人为因素，考量功能和地域，观测成本和收益，最终对房地产的价值搞出一个综合性的价值评估。 房地产业就是指用土地和建筑物为经营对象，专门从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，就是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。而本文中的房地产多指房地产权，就是一种对土地和建筑的代称。 由于房地产行业的经营仍须大量进行房地产的交易，因此合理的房地产估值在房地产行业不可或缺。主要仍须采用估值的方面存： (1) 国有土地使用权的土地出让； (2) 房地产的研发与再研发：征用土地，征地充公，委托规划设计，对旧城区的研发与再研发; (3) 房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的交易、抵押等经济活动。 根据从相同方面的考量，房地产估值延伸出了相同方法的估值方法和工具。其中使用较为广为的估值方法存市场法，成本法，收益法，假设研发法，长期趋势法，NAV估值法等估值方法。 第二章 模型和使用说明 房地产主要就是指土地，建筑物及其附着物，充分利用于实物的有关权益，因此又称并作不动产，就是房产和地产的总称，两者具有整体性，难以分割。 2.1 房地产估值步骤 房地产的估价步骤可以分为以下6个步骤： （1）以以获取估价业务：拒绝接受估价业务可以分为主动拒绝接受和被动拒绝接受。拒绝接受的业务可能将将来源于产权所有人，土地所有权人，债权人，投资人等。被动拒绝接受主要就是通过拒绝接受客户的任务回来进行定价，主动拒绝接受就是在同行竞争较为激烈的时候主动寻找市场需求为其提供更多更多服务。 （2）立案估价业务：在立案估价业务后，仍须对估值对象的基本信息存一个初步的了解。其中涵盖估值对象，估值目的，估值时间，估值地点，估价市场需求和价值类型等基本要素。 （3）估值对象调查：通过制定调查方案，调查估值对象，证实估值对象的周边环境，建筑面积，结构，用途，翻修，交通，社区等详细数据和信息，以便接下来在积极开展估值工作的仍须。 （4）挑选出估值方法：根据相同的条件挑选出合适的估值方法。在有条件使用市场法的情况下尽量使用市场法。对于主要以以以获取收益为目的的房地产，必须考量收益法。具有研发和投资价值的房地产，必须考量假设研发法作为其中的一种估值方法。在市场，收益，假设研发法难以估值的情况下，可以挑选出成本法进行估值。 （5）评估估值结果：检查评估过程中是否已经考量了全部的因素，评估的结果仍须与真实情况对照，如果存非常大出入的仍须检查估值模型的参数是否存设置不当的情况，以及是否存其他因素没在估值模型中考虑到。 （6）评估结果总结：将评估结果进行总结，撰写有关的评估报告，以及对风险和其它要素进行则表示。 2.2 估值方法 常用的房地产估值法存市场法，成本法，收益法，假设研发法，和长期趋势法等方法。 市场法 市场法通常适用于于于房地产成交量数量较多，且同种类型的房地产交易数量也较多的地方。如果市场相对不明朗或者交易量较小的地方该方法则呼吸困难用作。 市场法的估值同样可以运用在其它估值法参数的测算上。比如收益法的收益，成本法的成本，空置率，报酬率，资本化率仅等参数在满足条件的情况下都可以使用市场法进行评估。 该方法的步骤如下： （1）调查市场，挑选出参照物 通常仍须证实参照物的交易价格，交易时间，以及交易地域和数量。且参照对象仍须就是同类的或者相同的资产，且用途也仍须基数排序。当参照对象与估值对象条件差距非常大时，仍须挑选出多个参照物进行参考定价。在搜集参照物的时候，可以通过以下几种方法进行搜集： 图表 1 参照物的搜集途径 资料来源：资产信息网 千际投行 张杰（2013） （2）因素比较，调整差异 将估值对象与参照物各因素进行逐一对照，比如说交易时间差距，交易地域差距，交易形式等。 图表 2 估值对象的差异调整 资料来源：资产信息网 千际投行 张杰（2013） 对于相同因素可以推行相同的修正方式： 对于含有非房地产的交易，仍须将非房地产部分扣除，变为纯粹的房地产价格：房地产价格=含有非房地产的价格-非房地产的价值对于所不含债权或债务的房子，仍须对债权和债务进行修正：房地产价格=具备债权和债务的房地产-债权+债务 如果将其转型为通用型公式可以变为以下的两种方法。利用参照物房地产的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征轻而易举进行比较，赢得两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而赢得评估对象价值的一类方法。其公式可以则则表示为： 成本法 成本法就是以房屋的再次开发成本为参考对当前房地产进行定价的一种方式。成本法也则表示重