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2022年房地产行业研究报告 第一章 行业发展概况 房地产业就是指用土地和建筑物为经营对象，专门从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，就是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要涵盖：土地研发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的交易、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们利皮扬卡上将专门从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 图 房地产产业链 资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD 资料来源：资产信息网 千际投行 据企洞察发布目前我国总计各类房地产有关企业240万家。2021年崭新登记注册企业46.4万家，同比快速增长14%。吊查封数13.2万家，同比快速增长11%，天量快速增长33.2万家。从地区原产来看，广东省目前以35.3万家企业名列省份第一，山东、江苏、四川和上海分别以19.7万家、16.8万家、12.7万家和12.6万家名列前五。从注册资本来看，100万元以内的房地产有关企业数量最多，比重为29%。100-500万元以及500-1000万元的房地产企业分别占27%和11%。注册资本1000万及以上的企业比重为33%。 根据2018年国家统计局发布，房地产轻而易举从业人员人数和建筑行业存7072.4万人，占到至当时全国人口1/19。第四次经济普查中存数据说明，在5809万建筑行业人里，存3591万人属于“房屋建筑业”，其中为商业房地产服务的人数多于了4000万。 2021年全国房地产开发投资147602亿元，同比快速增长4.4%。其中，住宅投资111173亿元，比上年快速增长6.4%；办公楼投资5974亿元，比上年下降8.0%；商业营业用房12445亿元，比上年下降4.8%。2021年中国房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年快速增长5.2%；其中住宅施工面积690319万平方米，快速增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%；其中住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，快速增长11.2%；其中住宅竣工面积73016万平方米，快速增长10.8%。2021年中国房地产开发企业土地购置面积达致了近十年新低，为21590万平方米，比上年减少了3946万平方米，同比下降15.5%；土地成交价款突破近十年新高，为17756亿元，同比快速增长2.8%。 弥漫中国高速城镇化的进程，中国房地产开发行业在过去十几年中始终保持较好的发展态势，即使在2008年收入仍然保持快速增长。2020年，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，其中，住宅施工面积655558万平方米。房屋新开工面积224433万平方米，住宅新开工面积164329万平方米，房屋竣工面积91218万平方米，住宅竣工面积65910万平方米。 商品房销售面积176086万平方米，住宅15亿平方米，办公楼3千万平方米营业用房9千万平方米，商品房销售额173613亿元，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米。2019年研发企业从业人员29.4万人，研发企业家数为99544家。 图 典型产品和代表企业 资料来源：资产信息网 千际投行 传统的房地产行业以住宅产品的研发销售居多，近年来随着城市中心区域住宅用地日趋减少，房地产企业已经已经开始谋求转型，强化商业地产的业务比重，并持有部分物业以期获得长期租金收益。在新型城镇化以及经济转型背景下，区域经济、产业结构升级势必弥漫着大规模现代化产业园区及物流基地的建设。 图 房地产开发全系列流程 资料来源：资产信息网 千际投行 房地产开发就是一种专业性较强的经济活动，从项目可行性论证直至竣工交货，各环节对参与人员的专业知识与经验技能均存较低的建议。 第二章 商业模式和总收入模式 2.1 产业链价值链 房地产行业总计五种地产：住宅地产，商业地产，产业地产，地产服务，土地研发。 图 房地产种类 资料来源：资产信息网 千际投行 图 我国房地产行业特征性 资料来源：资产信息网 千际投行 图 房地产产业链构成 资料来源：资产信息网 千际投行 房地产开发业是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业，它的关联度高，带动力强，产生了非常小的助推效应。房地产投资对其他行业具有前向推动效应和后向助推效应，二者之和为对各行业的总助推效应。据世界银行研报，发展中国家房地产投资对有关产业乘数效应为2倍以上。 图 房地产价值链供应链 资料来源：资产信息网 千际投行 房地产就是周期之母。房地产就是国民经济第一大支柱行业，助推的上下游产业链特别长，高达50多个行业，通过上下游影响企业投资。地方政府依赖土地财政，房地产通过土地财政影响政府投资。房地产就是居