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房地产开发全项目流程管控The whole process control of real estate development project土地获取定位决策施工建设推广销售入伙交付项目报建产品设计房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为资源流通及再流通→→→→→→资源获取资源加工房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。→→物业管理发展商→房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角企业视角的房地产流程→→产品策划施工管理规划设计→物业服务→产品交付→项目论证→营销策划销售实现→客户视角的房地产流程签约乔迁居住看楼决策等待收楼收拾比较房地产开发全项目流程管控第一章：土地获取阶段管理1、释义2、各部门的主要职责3、阶段的重点工作3.1 为什么要拿地3.2 拿什么样的地第二章：定位阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3.1市场定位3.2产品定位3.3客户群体定位第三章：设计阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3.1建立规范化管理体系3.2 保证设计的进度管理3.3 确保设计的质量管理第四章：报批报建阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3、1三个阶段的重点工作3、2 九个工作事项的主要内容3、3施工前、施工后获取的报告4、加快报批报建进程工程管理策划与分析第五章：工程建设阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3、1选择合适的工程建设组织与管理方式3、2 房地产开发项目工程建设进度控制3、2、1施工阶段进度控制的主要工作内容3、2、2 房地产开发项目工程质量控制第六章：营销阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3、1 建立营销管理机制3、2 营销管理的三个阶段3、3道与术的统一3、4营销管理的关键节点第七章：交付阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3、1交付前的准备工作3、2 交付当天的流程3、3 交付后的持续服务第一章土地获取阶段管理1、释义2、各部门的主要职责3、阶段的重点工作3.1 为什么要拿地3.2 拿什么样的地房地产开发全项目流程管控释义地产开发其实就是拿地盖房子，卖给用户，做好物业管理，其本质就是土地资源的再分配及流通，由政府流向开发商、开发商流向消费者、以及消费者之间的转移！ 土地获取阶段管理就是在分析如何在恰当的时间，在恰当的地点，如何去购买恰当的土地？房地产开发全项目流程管控各部门的主要职责主要任务是项目可研报告的批准，因此投资开发部是主责部门，其他部门是配合部门。主责部门：投资开发部：职责是收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——将成交确认书移交给项目公司，这一路的跟踪落实，直至土地获取。其他部门：营销部：职责是初步市场调研及定位草案的编制。设计部：职责是确定概念规划设计方案。工程部：职责是现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）财务部：职责是可研版投资收益、初步筹资方案的编制。成本部：职责是控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本的编制。（根据设计部提供的规划要点进行估算）采购部：职责是制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作土地的获取阶段其实是一个从土地信息收集、到项目获取、确认成交的过程，需要成立相应的团队，并对是否拿地进行研究。这里我们讲的土地获取一般是指二级交易市场。1、为什么要拿地？ 从公司战略 、整体发展角度来看。（1）是否要扩大在该城市的市场占有率以及进入更多的城市？（2）土地储备总量上是否充足？土地储备必须保证未来三年的业绩支撑，能否支持未来几年的可持续发展？（3）从储备结构看，土储是否合理？是否不同城市布局合理，是否不同区域分布合理，是否业态有效组合等等？房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作2、拿什么样的地？恰当的时间，恰当的地点，购买恰当的土地。土地信息的获取、处理、判断，政府关系的处理的地位。目的：争取政府或者集团公司的政策扶持。制定集团规避政策风险的基本思路和操作原则。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作2、拿什么样的地？也就是恰当的时间，恰当的地点，购买恰当的土地。第一条：要对房地产行业投资环境进行分析投资形式和行业政策导向，四种新环境。（1）新形势：房住不炒，着眼住房制度长效机制。（2）新思路，因城施策，调控职责下放到地方，中央政府则着眼长