房地产开发与经营作业答案.pdfVIP

房地产开发与经营作业答案 第一章 绪论 一、名词说明 1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承 载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权益。 2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生 产和建设的过程。 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有打算地加 以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁 和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务 的经济组织，是房地产经济活动中的要紧成分。 5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和都市规划的指导下，依照宏观进展背景、项目 地段价值以及市场空间判定，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户 群体消费特点的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工 业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一样组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，坚持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成 长，过分依靠领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源白费的好处。缺点是容易 部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向和谐难度大，人员多，效率低， 治理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略进展，提供各种服 务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了 内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司能够专门好地和谐复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员能够 专门好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台专门好地发挥资源作用。缺点是排除了统一指挥后，可 能造成一些纷乱，职员缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛 盾 2．我国房地产企业的特点有哪些？ 答：第一，房地产产品的地域性、空间固定性和唯独性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地 市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化进展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设时期；（5）租售时期；（6）物业 治理。 5．简要叙述房地产市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济进展、产业结构变化、都市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结 构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特点 此外，文化环境、行业环境、技术环境等 6．房地产经营决策程序是什么？ 答：（1）发觉问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评判；（5）选择方案；（6）实施追踪。 7．简述房地产开发与经营决策的内容 答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调 剂以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策 略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等。 8．简述房地产行业治理的要紧内容。 答：行政治理要紧内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是 房地产企业的行业监督检查。 行业组织治理要紧内容：一是行业专业治理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间 的公平竞争；三是研究行业进展规划，开展学术研究与国际交流。 三、论述题 阐述我国房地产价格上涨的缘故。 答：1、初期房地产调控措施不和谐，加剧了供求矛盾 初