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浅谈合同中的合同纠纷案 一、 房地产销售对象 房地产行业是我国经济的重要组成部分。房地产市场的健康发展对促进我国经济发展、维护社会和谐稳定具有重要意义。近几年, 随着我国的房地产行业迅速发展, 房价不断上升, 不少购房者对于持续高价的一手房只能“望房兴叹”。而二手房拥有价格比一手商品房低及可选择的地方更广等优点, 而逐渐被众多购房者所青睐, 使二手房交易量不断攀高, 呈蓬勃发展势态。但相对于比较成熟的新房交易, 二手房交易由于房屋情况复杂, 市场不规范, 相关法律法规滞后, 在交易的过程中存在着诸多的法律问题, 增加了交易风险。 二、 住宅交易的特点 (一) 品房的配套设施 二手房作为一种特殊商品, 相对于新房来说, 其权属情况要复杂的多, 不仅包括商品房, 还包括房改房、安居房以及经济适用房等。而房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房, 在转让时有一定的限制, 而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定, 另外有些二手房还有银行按揭贷款或者设定抵押。 (二) 产权登记的性质 二手房的产权人包括法定和约定的两种情况, 在形式上, 两者最主要的区别是:约定产权人一般在产权证明上有产权登记, 称之为登记产权人;而法定产权人是指依法对该房屋享有产权的人, 在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记, 称之为非登记产权人。这种情况最典型的例子, 就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而对房屋享有产权, 但产权证上没有对配偶予以登记。 (三) 易中演着多个重要的角色 不同于新商品房交易的是大部分二手房买卖均是通过房地产中介提供居间服务完成的。中介公司在二手房交易中扮演着越来越重要的角色。然而, 由于规范居间行为的法律法规的不配套和监管措施的不力, 使得中介公司良莠不齐, 在高交易量的背后, 由房地产中介从业机构和从业人员直接或间接的违规、失职等行为充当推手, 目前我国有关房屋类居间合同纠纷正呈现出高发、频发、复杂多元、矛盾难以平复的态势。 (四) 房屋买卖纠纷 二手房交易涉及面非常之广。主要包括以下几个方面: (1) 交易房屋是否在出租, 如果在出租期内, 即使完成房屋交易, 也不能入住。 (2) 物业费用及公用事业费用是否拖欠, 买方不知情购买了此房屋, 所有费用买受人有可能要全部承担。 (3) 单位房屋是否侵权。单位房屋均为划拨土地, 转让时应缴纳土地使用费。对于单位住房, 职工在转让时, 单位享有优先购买权。 (4) 户口问题。在司法实践中, 因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为:买卖双方经过谈判后, 卖方将房屋过户到了买方的名下, 买方也向卖方付清了房款, 交易似乎就此圆满结束。但在不久之后, 买方在办理落户手续时才发现, 卖方的户口并未从交易的房屋中迁出, 以致买方的户口无法迁入。 (五) 房产交易中心备案合同价值合同的性质 在二手房交易中所出现的“阴阳合同”, 是指合同当事人采用订立两份以上合同的方式, 一份用于房产交易中心备案, 一份用于双方当事人履行的, 其中用于房产交易中心备案的合同则称为“阳合同”, 其价格或其他条件并不是双方的真实意思, 而是用于少纳税费或出于其他目的;对用于双方当事人履行的合同则称“阴合同”, 是当事人私下签订并实际履行的合同, 价格一般都符合市场行情, 反映了双方的真实意思。二手房交易市场上存在“阴阳合同”现象的原因是交易双方在阳合同中以极低价格进行交易, 和阴合同中实际成交价格相差甚远, 此举旨在规避相关税收。 三、 规范房地产交易立法的建议 (一) 对被登记产权人的保护 购买二手房时, 买方必须要弄清房屋的权属情况, 必要时需要到房地产主管机关上了解房子的登记情况, 以避免出现诈骗或产权归属不清的情形。如果是共有产权的房屋, 则必须要产权共有人一致同意出卖, 才能产生法律效力, 否则按目前的法律规定, 该房地产买卖合同属无效合同, 购买方将无法追究签约者的违约责任, 而只能追究签约者的签约过失责任。因此卖方如果没有如实提供房屋的权属情况, 那么买方则很难掌握房屋的实际权属, 无疑增加了交易的风险。因此建议修改房屋产权登记制度, 把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人, 即登记产权人有权单独处置其名下房产, 其他共有人的财产权受到侵害时, 应向登记产权人主张债权保护。这在行政机构颁发房地产权证时可以进行书面确认, 具有操作性和可行性。 (二) 形成健全的法律规范 房地产中介公司在提供居间服务过程中存在一系列违法、违规和失职行为是造成房屋类居间合同纠纷的主要原因。房地产中介公司的不规范操作主要体现在以下几方面:1.对不允许上市交易的房屋违规代理、挂牌出售;2.隐瞒影响交易成功的重要信息;3.为交易双方规避法律出谋划