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房地产评估专业的实习总结
首先,我先来谈一谈对房地产在理论上的认识。房地产,是一种 稀却的资源、重要的消费要素和生活必需品,是人们最重视、最珍 惜、最详细的财产形式。随着经济开展、社会进步、人口增加,对其 需求日益增长。在市场经济中,房地产还是一种商品,成为人们投资 置业的良好对象。由房地产的投资开辟、咨询、估价、经纪、物业管 理等组成的房地产业,是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种 特殊的商品,房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴 起,虽然是近一二十年的事,但其来势迅猛,一波三折,富有生命 力,为世人瞩目。特殊是 1992 年和 1993 年我国曾经一度浮现“房地产 热〞 ,1993 年以后开场施行“宏观调控〞 ,1998 年提出把住宅建立 哺育为新的经济增产点,等等。房地产业,在我国社会主义市场经济 的开展中越来越重要。房地产估价从外表上看,好似是估价人员在给 房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上,房地产 估价不应是估价人员的主观随意定价,而应是估价人员摹拟市场形成 价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或者价值提醒、显示出 来,是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价,不仅需要通晓房 地产估价的理论、方法和技巧,还需要具备房地产制度政策、开辟经 营,以及经济、建造、城市规划、法律等多方面的知识,需要理论与 理论高度结合。实习中,通过与万隆有关估价人员的接触,可以理解 到,他们原来有的是学建造设计的,有的是学建造经济的,有的甚至 是学会计的,但在理论中他们那末必须各方面的知识融会贯通,惟独 这样,才干将估价工作做得尽可能的完善。房地产、房地、土地和建
筑物的含义有所不同,其中:房地产可指土地,也可指建造物,还可 指土地与建造物的合成体;房地指土地与建造物的合成体;土地仅指 土地局部,如说土地价格时,此价格不含地上建造物的价格;建造物 仅指建造物局部。在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估,但 这种叫法不够切当。因为评估一词的含义太广,不仅可以包含房地产 价值评估,还可以包含房地产质量、等级评估,甚至可以包含房地产 制度政策评估、房地产企业资信评估等,所以,称为房地产价值评 估、房地产价格评估,或者简称房地产估价,更为准确些。从专业角 度来讲,房地产估价是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原 那末,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地 产价格因素的根抵上,对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进 展估算和断定的活动。房地产估价应借助科学的估价方法,不能单纯 依靠估价人员的经历。在房地产估价上产生了三大根本方法,即:比 拟法、本钱法、收益法。除此之外,还有一些其大的估价方法,如假 设开辟法、长期趋势法、道路价法、基准地价修正法等。但在实习 中,通过一些案例,以及与估价人员的交谈,可以看到,无论那种方 法,最终还是由市场决定,任何一项房地产估价的案例,受市场这一 因素的影响极大。影响房地产价格的因素多而复杂,估价人员必须纯 熟地掌握各种影响房地产价格的因素,以及它们是如何,及在何种程 度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下 9 类: 1. 自身因素;环境因素;
3.人口因素;
4.经济因素;
5.社会因素;
6.行政因素;
7.心理因素;
8.国际因素;
9.其他因素。
房地产估价程序,是指房地产估价全过程中的各项详细工作,按 其内在联络性所罗列出的先后发展次序。普通来说,从获取估价业务 开场至完成估价后的资料归档时止,一宗房地产估价活动的全过程和 步骤如下: 1.获取估价业务;
受理估价委托及明确估价根本领项;
3.拟订估价作业方案;
4.搜集估价所需资料;
5.实地查勘估价对象;
6.选定估价方法计算;
7.确定估价结果;
8.撰写估价报告;
9.交付估价报告;
10.估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序发展,但在实 际估价中各个步骤之间并非割裂的,互相之间回有一些穿插,甚至 需要一定的反复。房地产估价总的要求是独立、客观、公正,在详细 估价作业中应遵循的原那末主要有以下 5 项: 1.合法原那末;
最高最正确使用原那末;
3.替代原那末;
4.估价时点原那末;
5.公平原那末。房地产估价原那末是使不同的估价人员对估价的 根本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同 一估价时点下的估价结果具有近似性。专业估价人员,是经房地产估 价人员资格考试合格,由有关主观部门审定注册,获得执业资格证书 后专门从事房地产估价的人员。要成为一位合格的房地产专业估价人 员,非但要符合一定的要求,还应遵循一定的职业道德。因为,估价 人员的估价结果是否客观公正,不仅取决于他对估价理论和方法的掌 握程度,他所具有的估价理论经历,还取决于
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