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成都商业租赁市场分析报告 一、 市场背景分析 1、 成都商业房产宏观状况分析 1 )商业房产供求状况 成都市房地产市场从 2005 年——2022 年市场经历了一个高速增加的时期， 商业房产市场的增速加倍明显， 特别是经历了住宅房地产新政后， 商业房产投资 呈现越发速速的增加势头。 成都市统计局发布的统计数据显示， 1－ 9 月，全市商业营业用房完成投资 56．59 亿元，增加 73．5％，大大高于前半年全省 50％的增速，也比全市住宅 投资增速高了近一倍。 商业地产开辟的高增速带来了商业营业用房空置率的大增加。究其空置率的 缘故， 要紧有来自三个方面的缘故： 一是城市缺乏合理的商业计划， 二是开辟商 追求短期利益盲目地修筑商业房， 导致市场供需失衡， 三是商业房产的开辟缺 乏市场导向， 往往是先修后卖，缺乏科学的计划和商业定位，导致后期招商艰难， 或者是招商后，商家难以存活。 2)成都商业布局走向 成都的传统商业房产市场集中在天府广场、 盐市 口、骡马市三大商圈，而这 些城市中心的商圈都以零售业为主。 另一方面， 区域型商圈正慢慢崛起，而且已经拥有了全市型的商业辐射力， 如 2003 年后羊西线一品天下餐饮商圈的成熟和火爆，最近几年来， 玉林紫荆片 区休闲商业、 九眼桥酒吧街等的崛起。 同时，城市中心与副中心的功能区分已不明显， 中心商业区的向外辐射和多 个区域商业中心的兴修将决定今年哪个商业板块会脱颖而出，百货与超市、 大型 购物广场的生存竞争决定了商业地产板块的兴衰成败。包括城市各个区域大型商 业的修筑，成都商业地产的板块特色将加倍明显。 除传统的春熙路、盐市 口、骡 马市商圈仍然以大型百货业态为主外，万达广场、 百联天府 (现改造成王府井购 物中心 )、新会展中心等大型商业项目都将形成成都的休闲娱乐业态商业中心； 新加坡仁恒、蓝光等实力开辟商的介入， 再加之政府今年对城北市政配套的改造， 将导致城北的物流中心及各类商品的批发中心全面升级； 城东及城西显现大量的 住宅项目，使这两个区域的商业业态将仍然以社区底商为主。 二、天府大道南延线商业房产状况分析 1 )城南区域商业历史延革 成都自古便有南富西贵之说法， 城南一贯是商业繁荣的区域， 而且具有辐射 整个成都的外向型特点。 90 年代初，城南第一个主力业态的商业圈—科华北路、领事馆路商业圈形 成， 以后城南的商业随之向外线型转移，玉林紫荆成为成都最火爆的休闲商业区 域， 桐梓林片区也随着高贵居住的兴起，形成为了一个商业调性偏向高端、具有综 合效劳能力的商业区域。 天府大道南延线作为成都市向南发展的中轴，随着市政府的入驻，天府软件 园的运营，华润、中海等一流地产商的开辟、新会展中心的会展效应、极地海洋 公园的开园等等，城南商业势必成为城市尔后发展的核心区域。 2 ) 生态餐饮密集，有车族“吃”在南延线 随着收入水平的提高，在餐饮消费上， 又显现了休闲的需求。以人南延线为 中轴线， 以华阳为终端的都市生态餐饮商圈又悄然形成， 目前，南延线上有包括 雍雅三房、 食圣、南草坪、外婆家、南亚风情等近二十家特色园林式生态餐饮迅 速兴起，使该区域商家的经营日益火爆 ,有赶超羊西线美食街和棕北棕南餐饮区 之势。 由于南延线距离城市尚有必然距离，而且城市公交体系尚不发达，因此，南 延线上的商业消费群多为成都有车一族，其消费目的也是以生态餐饮所提供的特 色餐饮和休闲的消费方式为主。 3、项目市场分析 1 )区位 项目地处城南副中心，紧邻南北中轴线—人民南路沿线的天府大道。 项目位于天府大道、 成仁路与华阳迎宾大道三路交汇的交通节点， 距离华阳 城区 1 千米， 而且是从成都进入的华阳的必经之路。 距离市政府新办公区 6 千米 距离新会展中心 3 千米，距离天府科技园及软件园 1 千米。 周边竞争项目有：戛纳印象(距本项目 1 千米)、极地海洋公园(距本项目 2 千米)、雅居乐地产商业街(距本项目 10 千米) 2)前景 南延线上高新区商务科技广场，成都市市政府、南部科创中心，成都海关， 高新区创新孵化园，新会展中心，天府科技园、软件园，成都出口加工区等企业 和行政单位与项目近邻， 提供了大量的终端消费群。 和南延线上餐饮娱乐经营显 现的空档， 现的空档， 地铁的通车， 极地海洋公园的娱乐项目的开园， 都为本项目的崛起提 供乐有利的条件。 4、区域竞争物业市场分析 1 ) 竞争项目介绍 戛纳印象 戛纳印象处于华阳与城区与成都之间， 紧邻人南沿线， 距本项目仅一千米距 离；戛纳印象商业面积共计万㎡，通过两年的招商工作，剩余万 ，招商率为 49%。 极地海洋公园 距离本项目 距离本项目 2 千米，海洋公园园区已经开业，临街商业 3 万平，招商正在 计划中。独栋商业及酒店筹建中。 雅