地产行业市场前景及投资研究报告：城中村改造逻辑.pdfVIP

证券研究报告 从案例视角看城中村改造逻辑 ——地产杂谈系列之五十一 2023年11月17 日 投资要点  城中村改造为城市更新重要组成，政策推动提速发展：城中村改造近期多次被中央提及，关注度与重要性持续提升，从改造程 度看，可分为拆除新建、整治提升、拆整结合，从实施主体看，可分为政府、市场、村集体主导。城中村改造规模整体可观， 区域分化，当前范围划定为超大特大城市，随着政策陆续出台，地方工作推进，改造进程有望适度加快。  城中村改造特点鲜明，模式间存细微差异：典型案例梳理显示，城中村改造呈现周期长、资金需求大、资金回报不确定性高等 特点，其中市场主导的拆除新建项目耗时较长，资金需求量大通常伴随分期开发。资金回收路径相对清晰，拆除新建多以商品 住宅销售、商业地产运营等作为回笼渠道；拆整结合多以拆后重建商业体现金流覆盖拆除、整治成本；整治提升则多以租金作 为回款渠道。改造项目回报率存在不确定性，市场化程度高、充分享受土地增值红利的拆除新建项目回报更为可观。另外，市 场化主体参与形式多样，统筹开发、代建等均为可选项。  城中村改造资金多元，关注政策发力方向：基于城中村改造特点，能否顺利解决资金问题、以合适回报提升资金吸引力，或为 项目成功实施关键。城中村资金渠道多元，但赔偿标准高企、拆建比例限制、净地出让要求等对资金回报产生扰动。考虑部分 民营市场主体改造能力受损等现实变化，政府统筹存在必要，政策发力点预计聚焦改造资金拓宽与项目机制完善，关注政策性 资金支持、做地收储细节设置等情况。  投资建议：考虑城中村改造规模可观、政策出台及地方推进有望加快，建议关注具备城中村改造经验与能力企业，如天健集团、 越秀地产等。同时随着城中村改造等三大工程实施建设、房地产发展新模式持续构建，兼具周期穿越能力及中长期模式布局企 业有望胜出，建议关注保利发展、招商蛇口、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、华发股份等。  风险提示：1）推进进程不及预期风险；2）政策调整及落地效果不及预期风险；3）房企流动性问题发酵超出预期风险。 1 前言  2023年4月以来城中村改造多次被中央提及，关注度与重要性持续提升。当前市场对于城中村改造研究多集中于规模测算、与棚改对 比分析等方面，不同于市场已有研究，本篇报告以案例为切入点，通过案例梳理总结城中村改造模式、要点与难点，并针对性讨论 城中村改造资金 、政策可进一步发力方向等问题。 城中村改造相关表述 时间 文件/会议 内容 相关部门 2023年4月28 日 政治局会议 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 中共中央政治局 要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改 造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住 关于在超大特大城市积极稳步 2023年7月21 日 房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对 国常会 推进城中村改造的指导意见 城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新 业态，实现可持续运营。 要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设， 2023年7月24 日 政治局会议 中共中央政治局 盘活改造各类闲置房产。