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房源开发相关方法和技巧

一、房源的概念、属性及特征：

房源的概念：房源是指业主（委托人）委托房地产经纪人出售或出租的房屋。

房源的属性：

1）房源的物理属性：指房屋自身及周边环境的物理状态。如：房屋的地段、建成年代、面积、

朝向、户型、配套设施等一般情况下在交易过程中是固定不变的。房源的物理属性决定了房源

的使用价值，所以也在一定程度上决定了房源的市场价值。没有两套房源的物理属性是完全相

同的。

2）房源的法律属性：主要包括房屋的合法用途及其权属状况。房屋用途通常可分为居住用途和

非居住用途两大类。房源的权属状况一般由特定的法律文件反映如：《房屋所有权证》其主要

内容包括产权性质（商品房、已购公房、经济适用房等）、业主姓名、有无抵押等。

3）房源的心理属性：是指业主（委托人）在委托过程中的心理状态。随着时间推移，心理状态

往往会发生变化，从而对房源的一些因素产生影响如：价格因素。

房源的特征：

1）共性：在大多数情况下业主（委托人）为了尽快的卖出或租出自己的房产，会在同一时间里

接触尽可能多的客户，因此他们通常会委托多家房地产经纪公司和多名房地产经纪人为其服

务，对于房地产经纪人来说房源并不是其拥有的商品，而只是其可利用的信息。

2）变动性：主要包括两个方面：价格因素的变动和使用状态的变动。房源因素的变动都是随着

业主的心态的变化而发生变动的。由于房源存在变动性这一特征，要求房地产经纪人持续的和

业主联系，以便在房源的一些因素发生变化时及时的更新。

3）可替代性：虽然每个房源都是唯一的，具有明显的个别性，但在现实生活中人们对房屋的需

求却不是非某一套房源不可。具有相似地段、相似建筑类型、相似户型在效用上具有相似性对

于需求者而言房源是可以相互替代的。房源的可替代性为房地产经纪人的业务操作上提供了更

广阔的空间。

二、房源开发的重要性：

1）房源和客户是成交的基础

2）房源吸引客户{门窗张帖、店内接待、广告信息、SIS系统、客户推荐}；

3）拥有优质房源即抓住了成交的主动性；

4）房源开发能力是经纪人的基本能力要求；

5）是新经纪人了解郑州房产市场和积累工作经验的最直接方法。

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二、房源开发的流程：

经纪人获取房源信息

经纪人与业主取得联系确认房源信息并预约勘察时间

经纪人实地勘察房源、查验产权证

经纪人获取业主委托

经纪人制作房源信息表和房屋勘察表并及时上报到店务秘书处

店务秘书审核房源信息

店务秘书将房源信息录入SIS系统并上传到中心数据库

房源推广、营销展示

经

纪

人

和业主自售或不21世纪不动产在有效的委

业

主再委托出售体系内成交托期限内未

保售出，且业

持

联主愿意继续

系上报到店上报到店委托

及

时务秘书处务秘书处

更

新

房

源店务秘书将房店务秘书将房源信上报到店务秘书