房地产行业2024年投资策略分析报告：压力，探索.pdf

行业研究

证券研究报告房地产2023年12月9日

房地产行业2024年度投资策略

推荐（维持）

压力仍在，探索待变

2023年需求端政策试验下市场未明显好转，制约需求修复的核心在于过去房

企超前拿地导致的高库存问题暴露；2024年地产总量数据可能面临压力。

1）2023年需求端政策迎来实质性宽松，尤其三季度中央呼吁各城市执行认

房不认贷，并明确下调首套、二套首付比例下限至20%、30%，下调二套房

贷利率下限。各城市积极响应，但整体政策带来的刺激效果边际减弱，1-10

月商品住宅销售面积同比-6.8%。2）当前房地产市场问题的根源并非是居民

收入预期转弱后的销售下滑，或者因房企违约带来的供给和需求负反馈，核

行业基本数据

心原因是先卖地后发展的模式终结，城市高库存风险暴露。根据克而瑞统

占比%

计，截至2023年9月全国100个城市库存去化周期上升至20个月，部分低能

股票家数(只)1120.01

级城市库存去化周期达5年以上。3）我们预计2024年全国商品房销售面积总市值(亿元)12,701.791.46

增速-10.7%、商品房销售金额增速-12%，竣工面积增速-9.3%，新开工面积增流通市值(亿元)11,889.641.77

速-6%，开发投资完成额增速-9.1%。

相对指数表现

2024年房企需探索资产端如何稳定盈利，消化表内低质量土储。1）表内大%1M6M12M

量低质量土储是房企违约风险暴露的根源，部分房企在融资约束下，难以置绝对表现-2.1%-10.7%-27.2%

换低质土储，陷入销售不佳、土储质量下降、销售继续下滑的负循环，违约相对表现3.2%1.0%-13.2%

房企化债后仍面临如何消化滞重土储的难题。2）对于正常经营房企，20242022-12-05~2023-12-05

年或仍面临一定减值压力，同时资产端如何稳定盈利的问题仍待解决。过去6%

由于土储增值的存在，房企业务模式较为多元化，包括低能级城市加预售杠-5%

杆、城市运营、商业地产勾地等，房企用多种渠道解决资产的问题。但

-16%

22/1223/0223/0423/0723/0923/12

当前土储增值模式不再，叠加高杠杆被动压低风险偏好，房企仅布局核心区

域高流速地块，从而导致此类地块高溢价率，利润率较低或拿地概率较低。-27%

在当下市场还未有显著恢复时，房企不得不面对拿地收益率降低的问题。房地产沪深300

城中村改造对应真实需求，2024年有望加快推进速度，一定程度上带动地产相关研究报告

投资、销售。1）当前城市新城外拓减