(可编辑报告)社区商业研究及开发招商建议-培训课件.pptx

社区商业研究及开发建议与社区商业招商建议

目录一、工作回顾二、社区商业最优化开发流程1.社区商业开发的市场研究、定性定量2.社区商业商铺物业规划设计建议3.社区商业开发模式4.社区商业的开业/经营要求和招商策略5.营运管理建议6.商业开发经济测算三、社区会所开发1.会所的内涵、发展2.会所的经营管理内容3.目前会所发展的主要症状4.会所开发建议2

目录四、万科杭州项目开发建议1.魅力之城社区底商开发建议2.蝶园会所开发建议3

工作回顾03.0104.1504.2505.2506.1507.1007.2008.05杭州社区商业杭州项目二次考察区块普查（11个板块）（21个楼盘）上海项目考察（17个楼盘）广州项目考察16社区商业商家杭州社区商业（个楼盘）开业、经营要求调查（共53种业态，150余家商家）供应调查（350份问卷）杭州社区商业需求调查深圳项目考察（17个楼盘）万科住宅品类沟通、学习（400份问卷）社区商业研究及开发建议与研究方法：消费内外源社区商业开发模型验证、调整社区商业开发模型社区商业发展规律社区商业招商建议4

二、社区商业最优化开发流程1.社区商业开发的市场研究、定位定量2.物业建设建议3.社区商业开发模式建议4.社区商业的开业/经营要求和招商策略5.营运管理建议6.社区商业招商费用预算5

社区商业开发的市场研究、定位定量1.社区商业开发的市场研究、开发模型2.万科各产品品类的社区商业开发6

社区商业市场研究方法社区商业定性研究（过程指标）交通情况商业环境市政配套未来规划社区商业开发定性定量（结果指标）商业面积配比商业功能组合商业业态组合商业品牌化程度商业物业规划社区商业定量研究（过程指标）消费人群消费能力消费需求7

社区商业市场研究的过程指标交通情况商业环境市政配套未来规划消费人群消费能力消费需求1.医院：社区卫生所，区级医院，市级、省级医院1.消费支出以满足生活必须消费品为主2.消费支出中满足生活必须与休闲娱乐消费比例相当3.消费支出满足以休闲、娱乐消费为主4.所处商业环境的特色消费1.商圈级别：1.步行2-5、5-10、10-15分钟的可达人群来源2.骑车5-10、10-15、15-30分钟的可达人群1.低端消费为主2.中档消费为1.道路情况：城市政核心商圈、2.景观：社区、区1.交通规划：地铁、城市主干道路、公交线路，站点设计2.商业规划：市、区域、社区商业中心市主干路，次干路，之路，社区内部道路区域商业中心、域、市级的广场、特色商业街、公园专业市场集群、3.学校：幼儿园、主3.中高档消费为主4.高档消费为主5.奢华消费为主2.公交车线路数旅游景区量，可达范围；2.商业特征：购物中心、3.交通拥堵情况，百货公司、小学、中学、大学4.市民中心：公安局，办证中心5.客运中心：火车站、长途汽车站、地铁换乘中心、地铁站、公交总站、公交站轨道交通3.机动车10-15、15-30分钟以的可达人群时间成本卖场、专业市场8

社区商业研究分级模型商业类型服务人口辐射距离代表物业形式内部会所道路公共交通交通方式交通时间便利型Clubs1500-5000人小区内部道路100-500米无步行2-5分钟街坊型Street住宅底商，街内部道路，1-3万人5-10万人15-30万人1-2千米3-5千米公交站点步行5-10分钟区支路步行、公交分站骑车、机10-15分钟动车邻里型Neighborhood支路，次干道集中型物业区域型Department次干道、公交换乘主干道中心骑车、机动车5-10千米复合型15-30分钟30-60分钟公交总站，地铁，快速公交城市型City50-100万人商业综合体集交叉主干群道骑车、机动车10-30千米泛城市型BeyondCity200万人以上专业市场型商业中心交通枢纽中心60分钟以上城际范围城际道路机动车9

社区商业市场研究的结果指标商业面积配比商业功能组合商业业态品牌化程度商业物业规划餐饮功能、购物功能、休闲娱乐功能、服务功能间组合比例以非品牌为主商业面积设置与消费人群的比例（见下表）社区商业物业的规划设计以区域品牌为主以国内品牌为主以国际品牌为主10

社区商业市场研究的结果指标--业态分类餐饮功能各业态大型中餐特色中餐中式快餐饮食店购物功能各业态休闲娱乐功能各业态服务功能各业态大卖场电子音像店保健品化妆品药店美容美发足浴按摩棋牌浴场健身电玩KTV银行电讯服务邮政物流生活超市专业卖场净菜超市水果超市便利店诊所幼托所洗衣甜品屋婴童用品家纺票务茶馆房产中介彩扩咖啡馆烟酒店服饰西餐花店眼镜店琴行复印打字宠物服务装潢西式快餐蛋糕店文具店电影院报刊书店家政服务11

社区商业开发分级模型所在商业类型开发商业面积区域功能组合商业业态品牌聚集度非品牌为主物业规划设计餐饮：购物：