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我国商业地产公司REITs融资模式研究

中文摘要

近几年来，房地产行业发展迅猛，取得了较好的成绩，但是现在进入了发展的瓶颈期，出现很多阻碍该行业发展的因素，例如经济形势不好、商业供应集聚增加还有高端消费有限制等，所以也给房地产行业带来类似选地址、找投资、制度等方面的问题，特别是融资方面，非常重要。通常来讲，那些综合能力强的上市企业可以经由发行股票或者债券等形式，为企业带来更多投资机会，满足企业的融资需求，但是商业地产企业通常只能够利用向银行贷款的形式去筹集资金，应用该方式的主要依据是销售物业的进行。所以，当前国内的房地产行业正在面临很多问题，急需要解决，但是以往的处理问题思维局限性大，不能够带来好的效果，所以要利用新型的金融工具，也许会给房地产行业带来新的机遇，其中房地产信托投资基金（以下简称REITs）得到世界上很多国家的认可，已经在超过30个国家和地区被使用，它能够在很大程度上解决当前房地产行业面临的主要问题。

此篇论文以商业房地产REITs融资模式的建设为核心，并展开相应的研究分析。首先针对国内外相关的研究结果做整理，并从中进行一个系统性的学习，然后建造本文的基本结构；其次针对商业房地产有关的理论进行解释，表述该行业发展的历史进程和经营特点，同时以生命周期理论作为依据，针对该行业的价值创造方面进行研究探讨，融资模式是本文重点关注的方面，也给以后的研究提供理论依据。与此同时，作者还针对REITs在国外的实践应用情况进行了相应的分析，从而给我国利用该模式提供了宝贵的经验；再次本文从不同方面针对在商业房地产中应用REITs的可行性进行了相应的表述，主要包括市场主体、政府组织、投资人与金融体系等。最后通过国内利用私募基金融资的方式，引导出REITs新型金融创新产品的真实案例，然后针对它进行相应的分析，了解当前发展的现状，营运过程中有哪些特征与不足之处，选择有代表性的论点，针对我国商业房地产应用REITs模式提供相应的建议，希望能够给此模式的建设打下坚实的基础，推动中国经济、房地产行业很好的发展。

关键词：商业房地产，融资模式，REITs，融资创新

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第1章绪论

1.1研究背景及目的

1.1.1研究背景

最近几年，中国经济形势良好，发展较快，而且政府在大力推进新型城镇化布局的建设工作，房地产领域发展前景一片光明，一直维持了高速发展的模式，特别是住宅地产方面。但是，中国的商业房地产发展形势不是太好，相对来说比较落后，这和它的自身特征有很大的关联，主要表现在有很大的投资需求、运营管理模式复杂与投入时间长等，尽管它有很大的挑战性，不少创业者还是把眼光聚焦在商业房地产方面，还是成也变成一项热门的投资领域。

在中国的一线城市中，例如北上广深等，这些地区经济相对来说较为发达，也是中国商业房地产开发的首要选择，这些地区兴起之后，再向其他省市等迈进，有统计资料显示，在2000年全国的商业房地产行业的投资额是580亿元，其中在房地产总开发投资额中占据的比重是11.6%，在2017年，该比重增加到15.1%，年平均增长率有25.8%,如图1.1所示。

图1.1中国商业地产年度投资额增长率

商业房地产发展速度这么快有多种因素的影响，其中主要的有国家政策的调控，例如住房限购、限贷等，它们阻碍了住宅地产更快的发展，所以房地产领域的投资人逐渐开始往商业地产领域进行投资，在2010年与2011年，商业房地产投资额增长率分别达到35.1%与31.4%。从近几年发展的情况上来看，在2005年之前，商业地产获得投资的增长速度远远多于住宅地产；在2005年至2008年，住宅地产获得投资的增长速度实现了反超；2008年以后，商业地产获得投资的增长速度又一次超越住宅地产，如图1.2所示。

图1.2商业地产年度新开工面积和销售面积

商业房地产经过了一段时间的高速发展以后，遇到了瓶颈期，在2012年增长速度明显减缓。在最近几年，商业房地产的发展势头良好，但是销售情况不是特别乐观，其实这也代表着商业地产的开发营运方式存在一定的缺陷。到2017年年末，相关商业项目开业、试营业的数量达到400多个，遍布我国各个地区，尤其是经济形势较好的华东、华中与华南地区，其他偏远地区也有涉及，只不过相对较少。

商业地产发展达到一定的高度之后，肯定会开始遇到一些负面问题，开发运营方面开始面临更多难题，尤其是经济形势不好、商业供应集聚增加和高端消费限制等，给商业地产带来很多问题。另外，商业地产项目有投资时间长、收益慢、投入多、风险大等特点，因为受到融资方面的影响，资金方面不能够支撑该行业继续保持该速度发展。相比较而言，国外的房地产行业能够获得更多的融资途径，但是我国相关的融资途径较少，资金有限