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公司研究

证券研究报告园区综合开发2024年01月13日

中新集团（601512）深度研究报告推荐（首次）

目标价：12.26元

土地出让转型园区运营，红利属性再提升当前价：7.80元

苏州工业园区开发主体，园区开发运营业务占营收约80%。1994年公司由中华创证券研究所

国和新加坡政府共同设立，建设运营时间早，形成“以园区开发运营为主体、

绿色公用与产业投资为两翼”的格局，2023年上半年前两者分别占营收78%、

证券分析师：单戈

18%，产业投资收益体现为公允价值变动净收益。园区开发与运营已从苏州拓

展至南通、嘉善等多地，拓展项目共9个，主要以土地一级开发为主，并且公邮箱：shange@

司不断拓展区中园业务以获取稳定租金收入。执业编号：S0360522110001

预计公司2022年末可出让商住用地合计约1000公顷，可支撑未来10年土地

出让，其中协议分成土储价值约336亿元，成本加成模式园区履约成本约230公司基本数据

亿元。1）招商引资能力为产业园核心竞争力，保障园区土地出让及区中园物

业出租。苏州工业园区目前已成为苏州最核心地区之一，2023年H1土地出让总股本(万股)149,889.00

楼面价及溢价率均排行各区第一。2）截至2022年末，我们预计公司各园区可已上市流通股(万股)149,889.00

出让商住用地合计约1000公顷，其中协议分成土储货值约336亿元，成本加总市值(亿元)116.91

成模式园区履约成本约230亿元，若公司每年出让100公顷商住用地，预计可流通市值(亿元)116.91

支撑未来10年土地出让。3）2022年苏州斜塘及嘉善项目开始贡献收入，苏资产负债率(%)44.96

每股净资产(元)9.26

通、宿迁等成熟项目基本稳定出让，土地出让稳定收入有保障。

12个月内最高/最低价10.53/7.59

公司提速外拓区中园出租业务，预计年保底收入约4.7亿元，2022-2027年租

金有望实现9%增长。1）公司强大招商引资能力带来优质大客户，租期长且

租金水平高，包括三星、麦格纳国际、德尔福派克等。2）公司区中园物业具市场表现对比图(近12个月)

有区位优势，我们测算2023年上半年已投运物业78%位于苏州工业园区，约2023-01-12~2024-01-12

181万平，其中工业厂房占61%，出租率保持95%，租金稳定性有保障，预计