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房地产企业的税务核算与合理筹划研究

税务核算和税务筹划工作会直接影响到房地产企业的发展。税务筹划指的就是在税务法律规定下对理财、投资等活动进行事先安排，尽量减少税务费用支出，使企业效益最大化。效益越好的企业，税务核算在企业管理当中的作用就越明显。近几年，税务筹划工作受到了房地产企业的高度关注，而房地产是我国经济发展的主要支柱，涉及的税种较多，所以在税费方面具有一定的复杂性。

一、房地产开发企业的财务核算

房地产企业在兴起的同时，新会计制度也以不断完善为中心，一个相对房地产开发行业在我国起步时间不长，所以会计和税务处理与其他行业或行业的会计还没有成熟，但工作内容和基本构成相似，最大的区别在于存货成本核算和售后核算。因为房地产开发企业对于存货核算工作的内容并不固定，主要是对建设的一些成本，所以具体可以分为六个方面：第一是取得土地使用权的金额和支付，这主要涉及纳税人交付的款项和按照国家统一标准支付的款项。第二是土地开发所涉及的成本。纳税人在土地开发过程中需要消耗一定的人力、物力、财力等成本，需要大量设备协助。此外，之前的建筑设施需要拆除，其他需要补偿。第三是新建房屋的配套措施和旧房屋的价格。在房地产开发中，除了建设投资外，还有销售、管理等成本。旧房子的价格将由相关机构根据政府规定的指标进行评估，转让权确认后，房子的价格也会随之变化，但所有这些都需要地方税务局进一步确认。第四是房地产转让应缴纳的税额包括营业税、城建税和城市维护税等，加上房地产转让过程中会产生额外的教育费附加，需要扣除一定的税额。第五是政府部门需要扣除项目成本，主要是土地增值税。第六是在房地产开发过程中间接产生的一些成本。

二、房地产企业税务核算基本特征与税务筹划原则

（一）房地产企业税务核算工作的基本特征

房地产行业在税务核算上的特征主要是范围较广，税收项目较多。这些特征也决定了房地产税务核算工作和筹划工作的特殊性。2016年，“营改增”开始在我国推行起来。房地产的税务工作从表面上来看简单化，但实质还存在一定的复杂性。比如说在新税收环境下，企业为增大经济效益，在税务核算的过程当中会特别强调项目成本的变化，由此可见，房地产税务核算中具有复杂性这一特征。就当前社会我国房地产企业的发展情况来看，不论是哪一个环节都和纳税有着直接关联。因此，房地产企业需要对纳税进一步的分析，并对纳税环节进行细分。但需要注意的一点，不同环节的税收项目也不同，并且在内资和外资项目当中也存在着一定的差异性。

（二）房地产企业税务筹划原则

房地产企业在进行税务筹划过程当中，也有其需要遵守的原则并且要严格按照以下原则来进行筹划。首先，需要严格遵守我国的税务法律法规，要在法律的规定下对税务进行筹划，尽量避免出现漏税的现象。其次，房地产企业要对自身所要筹划的税务目标进行明确，也就是尽可能地减少税务风险，再进行相关的筹划操作等。最后房地产企业还需要多维性原则来进行筹划。

三、对于房地产税务风险的分析

对于房地产企业来讲，发展趋势良好的话，本身面临的税务风险也就随之增大，基于此，管理层和决策层务必全面控制税务风险，以免因为税务风险方面的问题而影响企业良好运行，房地产企业具备开发周期性长、资金流动复杂以及产业链较长和投入成本较多的特征，这些特征从一定程度上增加了房地产各个环节的税收风险，与此同时，房地产企业也是缴纳地方税种最多的一个行业，主要包含了契税、印花税营业税等多方面。通过相关分析来看，房地产企业面临的税务风险如下所示。

（一）没有制定相应的房地产企业内部管理体系

从一方面进行分析，房地产为了实现经济效益的提升，一般是从土地容积率方面入手，但是这样的话就会使用户信息和实际信息之间有着很大程度的区别，另外一方面，大多数房地产企业尚未结合实际情况制定完善的会计制度，财务管理工作经常受到多方面因素的影响而无法正常开展，从而加剧了税务风险出现概率。在工作开展期间，有的房地产不具备较强的能力，合理核算土地增值税以及企业所得税，出于利润方面的综合性考虑，企业可能选择避开土地增值税和企业所得税，甚至有的管理层觉得税务方面的问题和本身无太大的联系性，是财务部门应当承担的职责，税务工作就是依靠财务部门计算出来的，完全忽视了税务内容，在企业经济活动中便已经形成，当一直依靠财务部门不提倡其他部门和财务部门相互合作完成工作的话，是难以有效开展税种清算工作的，也会发生不及时缴税的现象，从而导致企业面临着严峻的风险，加剧了经济成本输出。在当代企业管理工作良好开展的背景下，虽然房地产企业已经从思想方面了解到了税务风险内部控制管理工作在企业中产生的作用，可是依旧没有全面落实各项工作，导致税务控制和具体经营发生相分离现象，很多税务管理制度难以落实于企业内部运营方面。

（二）房地产企业税收筹划意识有待增强

在房地产企业运行期间，税收筹划工作起