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房建全过程造价成本控制

目前我国宏观经济形势严峻，房地产行业受到严重影响，如何有效地在当前形势影响及经济恢复之下进行房地产开发建设，如何做到绿色营商环境下有效的“开源节流”，实现项目投资效益最大化，是每一个开发建设项目首要目标。房地产项目投资控制是整个项目的实施阶段开展得全面的管理活动，从项目决策到竣工验收、投入使用全过程化，并且在实施的各个环节都涉及控制造价的必要性，因此强化并重点推行全过程造价管理是实现项目高质量建设，全面革新建设管理机制中不可或缺的环节要素。根据房地产开发项目的特点将全过程造价分为五个阶段，即决策阶段、设计阶段、实施阶段中的施工准备阶段和施工阶段，后期的运维阶段。

一、全过程造价控制原则

（一）提前性原则。项目管理各环节事先控制并对风险预测，更有效、更准确掌控全面成本控制。

（二）全面性原则。房产项目成本属于一个比较综合的指标，受到多种不同因素的影响，如技术、经济、管理等，所以全节点控制以及全员参与都确定其全面性控制的原则。

（三）动态控制原则。由于在项目实施的过程中，主客观条件的变化必然是一个绝对的、但相对稳定的，在工程建设中，它只能维持一个短暂的平衡，而非长期的，因此在项目的实施过程中，必须要伴随着外部环境的变化来实现项目的实时控制。

（四）风险控制原则。在进行成本控制时，往往会碰到许多不可预见的因素和情况，若不能及时地加以解决，将会造成严重的影响。特别的管理方式需要成本控制者把重点放在“例外”的工作上，因为这会造成实际支出与标准之间的巨大差异。分析产生这些问题的原因及责任主体，并采取相应的对策，以避免负面影响的蔓延。

（五）健全机制原则。房地产开发企业要根据责任主体的不同，确定责任的权限、处理方法和程序，制定出一套合理的评价标准，并根据评价的结果进行奖励和惩罚，确保约束和激励的协调一致，使其能够更好地执行。只有将这三个因素有机地结合起来，才能使成本控制机构能够持续地进行成本管理，并始终坚持执行成本控制。

（六）实效投资原则。之前的成本控制，核心在于防御性控制，被动地节约成本，未能予以主动支持与过问。所以，成本控制的重点应逐渐调整，禁止纯粹的凭借节流手段，一定做到开源与节流都坚持的基本方针，在减少不合理的损耗的同时，尽力打开财源，增加更多的收入，最大化地实现利润。

二、全过程造价成本控制措施

房地产项目成本控制的五个阶段中，项目决策阶段对工程造价影响可以达到80%，决策阶段是做好工程造价的基础，亦是重中之重。

（一）决策阶段

1．土地性质与投资价值的探讨

文章以房地产项目建设为切入点，探讨了土地属性的内涵，也就是土地的社会经济性质。从城市发展角度、区域角度、房地产市场环境三个方面进行分析。

（1）从社会和经济发展的角度来看，项目所在的区域GDP总量、人均GDP、生活质量、民生状况等，都将直接影响到项目定位的准确性、市场对项目的认可程度、对项目的收益。

（2）着眼于项目所处区域的角度来看，项目所处的城市基础设施投入建设情况和居民满意度，该城市的发展规划以及实现情况，以及该项目所处的地理位置以及周边规划情况，比如一个商业用地项目作为产业基地与生态示范区的配套设施、补充周边缺陷型配置需求，同时作为以交通枢纽为导向，本身就具有天然导入客流的优势资源，其区域重要的战略定位以及需求性就决定了其重要地位，具有绝对的投资效益。

（3）着眼于该市目前的房地产市场环境的视角来看，该市居民的生活水平，在补充设施需求下，是否具有较大的购买力，促进该商业项目的落地以及后期运维效益的预期。这些都将是决策项目投资综合考量的要素。

（4）着眼于客户关注分析的视角来看，在前期决策中，该产业园区人群为该商业项目的目标消费者，这些园区企业定位，或是高新技术产业或是基础性低端产业，具有高消费力的白领或是基本生活水平的人员，他们购买力决定其商业定位水平。

2．项目本身价值决定

对于房地产市场中，项目本身就决定着其全过程成本体系管控的不同，如商业项目和商品房住宅项目其成本体系有着很大的不同。一是商业项目较商品房项目投资回收周期和时间跨度都长；二是商业项目较商品房项目存在后期运维增加成本；三是由于其建设模式的不同，过程中管理投入也将有所不同，造成成本控制的角度不同等等。所以对于项目的决策充分考虑以下方面：一是这个工程的总投资。开发公司要充分认识市场环境，做好对项目定位的详细调整、尽调。二是项目策略分析。在投资抉择时期，开发公司对于项目开展的可操作性、总成本与对于预计投资收益是开发公司对建设方案进行选取的根本。三是项目成本测算。在进行了策略分析后，必须对要开发项目的成本展开，确立各环节成本投入。

3．方案抉择

在项目的决策过程中，不管是哪个方面的问题，都要经过详细的技术和经济论证，才能最大限度地优化资源的分配。一是，项目的规模和规模要兼顾区域、定位