房地产培训 -基于实践的土地投资模式讲解.docx

碧桂圈合用种的的存在而言得互加至好!

碧桂圈

“项目总及投资总培训”内部培训课程

【基于项目开发全周期的“投资拓展”主题】

基于实践的土地投资模式讲解

投资策划中心

王琦

碧桂园集团投资发展变革成密碧桂圈

碧桂圈

2015

上市并购、劳斯莱斯、精品质、高周转——区域深耕

2014

全国+海外、低地价、低成本、高周转——涉足海外

2012

三四线中心区、低地价、低成本、高周转——全国布周

2009

近郊、大规模、低地价、高周转——拓展广东

2007

远郊、大规模、低地价、低售价——立足广佛

成密碧桂圈

成密碧桂圈

碧桂圈

2015

上市并购、劳斯莱斯、精品质、高周转—区域深耕

上市公司并购、提高市场份额2014旧改、二级市场

上市公司并购、提高市场份额

全国+海外、低地价、低成本、高周转——涉足海外

2012勾地、招拍挂全国+海外、垫定千亿基础

2012

勾地、招拍挂

三四线中心区、低地价、低成本、高周转——全国布局

2009

勾地拓展省外、快速扩张

勾地

近郊、大规惧、低地价、高周转——拓展厂乐

2007广东省内深耕一级开发

2007

广东省内深耕

远郊、大规模一低地价一低售价一—立足广佛

一级开发垫定上市条件

一级开发

目录成密碧桂圈

目录

第一章一级市场主要的拿地模式

1.直接招拍挂

2.勾地等意向性拿地

3.一二级联动开发

4.三旧改造

第二章二级市场主要的拿地模式

5.土地使用权转让

6.股权类项目

7.联营合作开发项目

8.代管代建+品牌输出项目

碧桂圈留1、一级市场拿地模式

碧桂圈

留

一

一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。

房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。

碧桂圈密1、一级市场拿地模式

碧桂圈

密

政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、

政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、拍卖的方式获得土地使用权。

直接招拍挂指前期未就项目地块与政府进行接触，在政府公示后才获取地块信息，直接通过公开招拍挂途径获取土地。

t也共之上

挂牌1.1直接招拍挂

挂牌

概念

概念

招标

招标

留碧桂圈

土地交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操

作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。

拍卖

拍卖

成密碧桂

成密碧桂圈

(1)宗地出让面积限制(住宅项目)

中等城市

中等城市14公顷

7公顷

(2)招拍挂中涉及的价格

起始价基准地价

起始价

大城市

20公顷

概念与注意事项?

《投资必备的法律基础》(陈林)

底价

1.1直接招拍挂成密碧桂圈

挂牌文件研读

√获取资料：挂牌公告、挂牌须知、规划设计条件、红线图、竞买申请书等资料。

√关注要点：报名及保证金支付截至时间、竞买日期、竞买人要求、付款方式、额外配建(学校、酒店等)要求、规划条件、交地时间、交地标准、开竣工要求、其他特殊要求

(特定客户、缴纳耕地占用税、限价房)等等。

其他注意事项

√如由现有公司参与竞买，竞得土地后在当地成立项目公司开发的，须在竞买申请及成交

确认书中说明，以防被认定为土地转让而产生二次交易税费；

√地价分期支付情况下的提前开工问题。

1.1直接招拍挂

案例一：北京房山区某地块挂牌文件

第十条案例二：河北某地块挂牌文件“自住型商品住房”(最

成碧桂圈

大套型面积第十一务同》后12.个竣工。门确定的规划建设条

大套型面积

第十一务

同》后12.个

竣工。

于_套。其中，套型宅建设套型要求为.

于_套。其中，套型

宅建设套型要求为.

按现状出让；②成交后1个月内，由松山湖管委会将出让宗地按

土地现状条件交付给竞得人使用。

宗地范围内套型建筑

积的比例不低于_%房、廉租住房等政府方式履行：2、竞买保证金设定为

积的比例不低于_%

房、廉租住房等政府

方式履行：

第十二务为：居住70年限自《国有第十三务1.移交给政府；

第十二务

为：居住70

年限自《国有

第十三务

1.移交给政府；

2.由政府回购；

3.按政府经济运

4、规划建设要求：①竞得人须按批字第2015-85-1004号《建设用地规划批准书》的要求进行建设；②该地块开发建设期为3年，宗地建设项目在2016年10月7日前开工，在2019年10月

7日前竣工。