业主委员会与业主大会.pptVIP

三、业主大会之决定严格遵守《物权法》第七十六条之法律规定1.业主大会决定之事项……第十七条2.管理规约之内容……第十八条3.业主大会议事规则之内容……第十九条4.业主大会对业主违规行为的约束……第二十条5.业主大会会议……第二十一条、第二十二条6.业主大会投票权数之确定……第二十三条面积确定、第二十四条业主人数确定、第二十五7.业主之委托代理与业主代表……第二十六条、第二十七条、第二十八条8.重申《物权法》第七十六条投票权决策规定……双三分之二与双过半规则……第二十九条9.业主大会会议之记录与决定之公告……第三十条**《物业管理条例》的修改379号国务院令-------504号国务院令第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督删除了第十条第二款第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定”第十二条投票权方式与《物权法》一致第十九条修改保持与第十条一致物业管理企业修改为“物业服务企业”业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临时管理规约”第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”**物权法第六章规定的业主决策权以及决策事项物权法第七十六条规定下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。**所有权人2/3决策权的变化：业主共同决定的专项维修资金，《物权法》使三分之二决策方法发生根本变化：原《物业管理条例》的2/3投票权《物权法》的双2/3投票权为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投票权应该实行实名制决策的项目也发生变化**内容也发生了根本变化：原《物业管理条例》第十二条规定：制定和修改业主公约制定和修改业主大会议事规则选聘和解聘物业管理企业专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过《物权法》修改为：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意**所有权人“双过半”决策权的变化：业主共同决定的事项，《物权法》使与原《物业管理条例》中双过半决策方法发生根本变化：原《条例》的“双过半”：《物权法》的“新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制**内容也发生了根本变化：原《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有1／2以上投票权业主参加，并经参加业主之中投票权1／2以上同意通过《物权法》修改为：制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人有关共有和共同管理权利的其他重大事项决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意**司法解释第八条之规定物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。不动产登记薄记载的面积以及实测面积可以是建筑面积，也可以是使用面积、套内建筑面积当面积不一致的应该核算成为建筑面积，以保持统一一致性**建筑面积、套内建筑面积与使用面积：按照《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000，国家质量技术监督局2000年2月22日发布，2000年8月1日实施）要求：8房产面积测算8．1一般规定8．1．1房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建