虚假租赁法律问题研究.pdf

实践中出现了大量被执行人和案外人利用虚假租赁规避执行而设立

的虚假条约，不仅导致债权人和买受人的合法权益受到损害,还加大

了法院执行工作的难度，同时对司法的权威和公信力也造成了极大

的破坏。虚假租赁行为通常发生在强制执行的阶段,特别是租赁权利

与抵押权的实现,这在一方面说明了租赁执行制度本身缺乏原则上的

绝对性,另一方面也说明了实体法和债权人权利上的保护机制不够完

善。导致社会交易风险加大,社会的金融秩序容易遭到破坏。

一虚假租赁的概念和特征

（一）虚假租赁行为的概念

虚假租赁行为是指在执行阶段期间被执行人与案外第三人串通,采用

表面上的合法手段故意避开法律的强制性、或利用法律漏洞恶意的

转移财产,例如倒签租赁合同等,制造无履行能力的假象,损害债权

人的合法权益,是一种不诚信的逃避义务的表现。这种假性租约的最

大特征,就是通过与案外人串通签订对自身有利的“合法”不动产租

赁合同来达到规避强制执行的目的，其违法行为相当隐蔽。

（二）虚假租赁行为的特征

法院在遇到虚假租赁行为时,由于制度的不完善在执行过程中往往因

为其表面合法的法律行为,很难判断虚假租赁合同的非法目的是否属

实,在执行过程中浪费了很多司法资源,为了提高执行效率,可以将

虚假租赁的规避行为分为几种特征。

一是具有债务执行能力的被执行人往往利用特殊的社会关系例如亲

属、债务债权往来的企业等,而恶意串通案外人,制造客观上无法履

行债权义务的情况;二是虚假租赁行为藐视司法权威损害债权人合法

权益,在执行工作中浪费大量的司法资源,使司法的公正性受到影响;

三是案外人和债权人的合法利益冲突,被执行人往往不出面交涉,案

外人利用“买卖不破租赁”的原则提出维护自身利益,但对于债权人

而言其租赁权是没有法律效益的,导致法院在评估执行时受到许多阻

碍;四是虚假租赁合同的内容高度雷同,在签订虚假合约时会规避对

自身不利的法律条文,利用法律条文的滞后性来规避制裁。

二虚假租赁的认定标准

结合具体案例可以更加清晰的看出虚假租赁的真面目。杭州市中级

⼈⺠法院在执⾏龚某与浙江某搪瓷有限公司、浙江某实业有限公司

（以下简称实业公司）、沈某、陈某⺠间借贷纠纷⼀案中，对被执

⾏⼈陈某名下的位于杭州市江⼲区迪凯国际中⼼的房屋委托拍卖。

2012年11⽉19⽇，案外⼈朱某以其对案涉房屋享有租赁权为由向

法院提出执⾏异议。朱某提供了其与被执⾏⼈陈某（案涉房屋所有

权⼈、出租⼈）、杭州某物资有限公司（以下简称物资公司，系案

涉房屋2室的第⼀承租⼈）、实业公司（案涉房屋3室的第⼀承租

⼈）于2011年3⽉15⽇分别签订的租赁案涉房屋1、2、3室的写字

楼租赁合同各⼀份、案涉房屋所有权⼈陈某同意物资公司、实业公

司将案涉房屋2、3室转租给朱某的证据材料以及380万租⾦的⽀

付凭证，要求保护其租赁权。

杭州市中级⼈⺠法院经审查查明：1、朱某提供的三份租赁合同的租

赁期限均为15年（⾃2011年4⽉1⽇起⾄2026年3⽉1⽇⽌），但

2011年9⽉14⽇案涉房屋所有权⼈陈某与物资公司关于案涉房屋2

室的租赁合同在杭州市江⼲区房地产监察⼤队备案的租赁期限仅为

4年（2011年9⽉7⽇⾄2015年9⽉6⽇），次承租⼈朱某的租赁期

限反⽽远远⻓于第⼀承租⼈物资公司的租赁期限。

2、案涉房屋做过两次备案，第⼀次备案的租赁期限为2011年9⽉8

⽇⾄2015年9⽉7⽇，租赁期限也是4年。⽽在第⼆次备案时,租赁

期限却改为2011年3⽉3⽇⾄2026年3⽉2⽇，不但将租赁起始⽇

期提前，租赁期限也延⻓了11年。

3、被执⾏⼈陈某、沈某曾以案涉房屋作抵押向某银⾏贷款，该银⾏

⼯作⼈员到案涉房屋实地调查时发现案涉房屋⽆装修且未出租，并

拍摄了照⽚存档。

4、本案申请执⾏⼈龚某向法院申请执⾏后，杭州市中级⼈⺠法院执

⾏局遂对已诉讼保全的案涉房屋进⾏现场查封并张贴封条，当时也

未发现案涉房屋被朱某租赁及占有使⽤的情况。以上证据⾜以证明

朱某提供的租赁合同虚假，杭州市中级⼈⺠法院遂裁定驳回朱某的

异议。

要揭开虚假租赁合同的面纱，可以从以下五个方面判定当事人之间

的租赁合同关系真伪：

其一，租金的支付方式。惯常租赁合同，用以居住之用的住房其支

付方式往往月付或者季度支付，少量情形下可能存在按年度支付的

情形，而商业用房因其价值及商业属性，加之所有者出于占有成本

的考虑，其租金往往较住房要高，其支付方式上极少存在按月度或

季度支付的情形，多为按年支付。同时对于租金的上涨往往“出租

人”均会保有其主张的权利。而虚假的租赁合同，其租金的支付虽

然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，