预查封及商品房买卖合同解除法律问题研究.pdf

商品房预售制下，买受人并不具备办理商品房所有权登

记的现实条件，因而只能对预售商品房享有物权期待权。

在此背景下，若买受人财务状况恶化导致其他债权人对

买受人所购买的预售商品房采取强制执行措施，因买受

人对该预售商品房并不享有所有权，所以该强制措施只

能是预查封。即针对预售商品房预查封是指对已经履行

合同备案登记手续但尚未进行物权登记手续，被执行人

享有物权期待权的房屋所采取的强制控制措施。现如今

的预售商品房交易市场，买受人选择通过按揭贷款的方

式向开发商支付购房款已成为了绝大多数人的选择。在

此交易模式下买受人需要按期向贷款银行偿还贷款本

息，且由开发商为买受人的银行贷款提供阶段性担保责

任。在此期间，若买受人财务状况恶化，案涉商品房不

仅被买受人的其他债权人申请预查封，买受人也未履行

按揭贷款合同约定的还款义务，造成开发商承担担保责

任，开发商能否行使合同解除权以及解除后的法律效果

如何？对此，司法实践中常出现同案不同判的现象。

一司法实践中的类案不同判

（一）预查封期间开发商可以解除商品房买卖合同

（2020）苏1183民初883号江苏永和置业限公司与任广

英、薛万金案外人执行异议之诉案件中，法院认为：本

院对涉案房屋的查封行为不影响永和公司依据《商品房

买卖合同》的约定行使合同解除权。由于薛万金未能按

约归还银行按揭借款，银行要求为薛万金购房提供阶段

性担保的永和公司承担保证责任，永和公司代为清偿了

薛万金所欠银行的全部借款本息后，解除合同的条件已

经成就。永和公司2017年11月1日向镇江仲裁委员

会申请仲裁要求解除该合同，符合法律规定及合同约定。

（2017）浙10民终825号浙江光大置业有限公司与史金

惠案外人执行异议之诉纠纷上诉案中，法院认为：人民

法院的预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动

的效力，但该措施本身并不改变涉案房产的物权归属，

故法院预查封的对象并非房屋权属本身，而是被执行人

基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利，并且该种

财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定

性。本案中，原审第三人未能按时偿还按揭贷款，且已

向上诉人光大置业明确表明自己收入降低无力按时还贷

并提出退房要求，该种意思表示符合《中华人民共和国

合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行

债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”情形，

上诉人光大置业可行使法定解除权解除双方之前订立的

商品房买卖合同。

（二）预查封期间开发商无权解除商品房买卖合同

（2017）苏09民终3684号江苏创世纪置业有限公司与

唐腾飞、李春兰商品房买卖合同纠纷一案中，法院认为：

因唐腾飞、李春兰未能按约支付购房款，对涉案房屋尚

欠房款，创世纪公司已向法院起诉明确要求唐腾飞、李

春兰履行给付房款的义务，并经法院生效判决确认。因

唐腾飞、李春兰未能按约归还银行贷款导致创世纪公司

承担连带清偿责任后，创世纪公司有权依据法律规定向

主债务人唐腾飞、李春兰追偿。创世纪公司在唐腾飞、

李春兰未能按约支付房款的情形下，已选择继续履行商

品房买卖合同并要求唐腾飞、李春兰支付购房款，其无

权再要求解除与唐腾飞、李春兰之间的买卖合同。创世

纪公司主张其在对唐腾飞、李春兰承担担保责任后对所

涉买卖合同享有法定解除权缺乏法律依据。

（2014）苏民终字第203号郭明燕、江苏马会置业有限

公司等执行异议之诉案件中，江苏高院认为：预查封，

从其适用的情形来看，其查封的对象是被查封人基于一

个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求

权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被查

封人保有这个债权，以便将来实现这个债权，取得房屋

的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因

此，一旦该项请求权被预查封，合同的双方当事人均应

维持该合同的效力并积极地履行，不得通过行使合同约

定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除

合同；债权人也不得为放弃、转让该项请求权等处分行

为，因为这都将导致其丧失该项已经被预查封了的请求

权。

通过以上判例可以看出，不同法院对于预查封期间开发

商能否解除商品房买卖合同存在不同的理解。而此类案

件又涉及到开发商、购房人、银行、其他债权人等多方

利益主体，不同的处理结果，会对案涉主体利益产生极

大影响。支持开发商在预查封期间可以解除商品房买卖

合同，意味着购房人的债权人（即预查封申请人）以期

通过预查封转为正式查封从而变现商品房实现自己债权

的目的将无法实现；不支持开发商在预查封期间可以解

除