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【CM王宁每日分享】

2022.9.14星期三

买老城，还是新区？

PART1

在今天的中国，「地段」这个词是需要我们重新认知的，因为它在发生动态的变化。到底什么才是好地段？其实每个人心里都有自己的答案，我们把各位心中的答案汇总一下，就是「地段五件套」：地铁、学区、购物中心、数字经济和产业带。这五件套是权力和市场共同带来的。

地铁、学区、购物中心，大家都很熟悉了；数字经济和产业带是基础；但其实大家有时候会忽略各级政府大楼的重要性。

过去的市中心，一定是围绕政府大楼一圈一圈形成的；现在很多城市市中心的变迁，也伴随着政府大楼的搬迁，所以我们得关注这个点。

PART2

地段五件套全都拥有，是理想状态；满足其中三个条件，就已经是好地段了，而且能满足三个条件的好地段会越来越多，因为我们的城市正在发生变化。

我们的城市正在按照这样的路径进化，我画了张图——

过去，一个城市只有一个市中心，我们把它叫做「单核城市」。现在，越来越多的城市变成了「多核城市」，除了坐标原点的老中心，边上又冒出了好几个中心。很多专家说，多核城市是我们城市的未来，他们说错了，多核城市不是未来，而是我们的现在。我们的未来是网格城市：你找不到中心，但是你又很容易找到中心，因为到处都是中心；每一个交汇的节点，都是中心。

这些交汇的节点，它可以是TOD，也就是地铁跟购物中心的复合；也可以是一个很厉害的企业的总部，也可以是政府大楼，也可以是李宁体育公园，甚至可以是一个网红博物馆。我们必须认清楚城市的进化趋势，买房的时候才不至于错失很多机会。

PART3

网格化的发展，会把小城市变成大城市，把大城市变成都市圈，把都市圈变成城市群，这是向外扩张；同时，城市还会向内盘整，城市内部的断裂就会被填平。

过去无论是单核城市还是多核城市，中心跟中心之间都会有断裂带。举个例子，嘉兴外围是各条高速公路环线，我们来找一下嘉兴城内的断裂带。

我画了一些圈，里面这两个椭圆形的圈都是建成区，密密麻麻的房子；在椭圆形建成区之外的夹角里，有一块地方都是农田，但它又是在城市环线之内的。这里就是一个典型的断裂带。

这个断裂带在嘉兴的老城区里，是非常繁华的地方，拥有一切城市资源：著名的南湖在这里，嘉兴市政府在这里，市政府对面就是会展中心，北部是高铁嘉兴南站。

这样的一个断裂带，它会被填平，所以万科花了好大的力气把这块地给拿下来。

其实，这一整个地带都是非常有价值的地方。有轨电车应该马上会变成现实，它直接可以通往高铁南站。

扬州的断裂带就更宏大了，这是非常经典的一个案例。

扬州的老城区里，瘦西湖、广陵区、汉江区都在这里；我们还可以看到另外一个环线组成的大扬州，2011年撤市建区的江都区，本来经济实力就很强大。扬州的老市中心本来就挺繁荣，江都区也挺繁荣，这两个区要怎么融合在一起？靠中间的断裂带。

这个断裂带从前是扬州老城区的郊区，也是从前江都市的郊区；现在，它变成了扬州的CBD，叫广陵新城。扬州市政府对广陵新城有一个定义，叫做「一体两翼」：广陵新城是一体，江都区跟扬州老城区是两个翅膀。

过去不值钱的断裂带，今天变成了很值钱的CBD；未来，这个地方才是扬州的中心。老城区仍然有它的价值，但是那种价值主要体现在文化意义上；城市未来繁华感的价值，会体现在这种断裂在上。

我们要善于去发现城市的断裂带，因为断裂带就是机会点。

你可能会嫌弃断裂带看上去有点荒，如果你是在老城区里面长大的人，那么要你在断裂带里买房估计你很难下手，因为你看哪都觉得有点荒。但整个中国处在轰轰烈烈的ING城市化状态，在中国，一切动词、名词、形容词都得加上ING；现在在城市里面，只要看到空地、工地，它就是潜力。

我们有个「牛排理论」：如果聚焦在房价的预期涨幅上，那么半生不熟的地方，往往比全熟的更美妙；半生不熟的房价预期涨幅，一定比全熟的地方更高。

李嘉诚的定律，「地段，地段，还是地段」，现在面临着新时代的挑战。

其中一个原因是好地段在变多。过去买一套房子，这个定律当然是对的，因为在过去，地段在房价中的占比是很高的，可能是90%；但是以后，地段在房价中的占比可能就只有50%。地段仍然重要，但是没有像过去那么重要。

另外一个原因，好的产品，甚至可以抛开地段本身，实现自己的价值。