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物业管家必懂的13条物业法律知识

1、小区物业服务一般包含哪些内容?

答：小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约

定进行。

根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对

房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维

护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施

设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰

装修管理服务、停车管理服务等内容。

2、预交物业费有没有法律上的依据?

答：按照规定，物业公司不得违背业主或非业主使用人的

意愿提前收费。但预收的期限，最长不得超过一年，如最新

《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条物业服务企业可以

根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长

不得超过一年。

3、业主有权审查物业服务企业的收支吗?

4、房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗?

答：在物业管理法律关系中，业主应该向物业公司给付

物业费，业主是债务人，物业公司是债权人；而在房屋买卖

关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物

业公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物

业费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向

物业公司给付物业费。

至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，

通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保

修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国

家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

5、交房后一直未装修，是否应交纳物业费?

答：在物业公司书面通知业主交房后，就算业主一直未

装修居住，也应当交纳物业费。

最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服

务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：

“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理

期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费

的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以

及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物

业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

6、不交物业费，物业公司有权停水停电吗?

答：供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电

公司；物业服务合同的双方当事人为业主与物业公司，两者

处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行

抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供

水供电权。在物业服务合同中，约定在业主欠缴物业费的情

况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属

于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人

的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公

司的侵权损害赔偿责任。

在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供

电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。

7、物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

答：不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行

为，物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才

能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚

款处罚。

8、不能罚款，怎么维护物业合同的约定?

答：物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定

违约金，一旦业主不交物业费，就能要求业主支付违约金。

同理，业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或

制定业主公约，以此规范业主的行为。

9、业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿?

答：这个事情得分情况讨论。

《》第四十七条，“物业管理企业应当协助做好物业管

理区域内的安全防范工作。”

但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫

工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日

常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要

保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

10、住在底层的业主还要交电梯费吗?

答：高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，

应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。

一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共

有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有

部分是