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工业园物业服务工业园工程维护管理方案

目录

TOC\h\z\u第一节公共设施管理总体设想 3

一、公共设施管理目标 3

二、公共设施维修养护概述 3

三、公共设施维修养护特点分析 4

四、公共设施管理人员素质要求 5

五、公共设施运维体系 11

六、公共设施运行管理措施 12

七、公共设施管理考核细则 14

第二节房屋建筑管理维护方案 25

一、管理维护目的 25

二、管理维护范围 25

三、管理维护标准 25

四、管理维护管理方式 31

五、管理维护计划和实施方案 32

第三节供配电系统管理维护方案 54

一、实施依据及目的 54

二、检修工艺流程及质量标准 54

三、安全措施及注意事项 58

四、供配电系统定期维护方案 59

五、变压器的检修维护方案 78

六、低压柜、补偿柜维护方案 79

七、临时用电管理方案 82

第四节给排水系统管理维护方案 84

一、管理维护目的 84

二、管理维护标准 84

三、管理维护方式 85

四、给排水系统的维护计划与标准 85

五、给排水系统运行管理措施 104

六、给排水系统运行维护方案 105

第五节公共照明系统管理维护方案 115

一、公共照明维护保养制度 115

二、公共照明日检查 116

三、公共照明周检查 116

四、公共照明月检查 116

五、公共照明更换操作规程 117

第六节空调系统管理维护方案 119

一、空调常规使用制度 119

二、空调使用注意事项 120

三、空调系统运行值班制度 121

四、空调系统巡回检查方案 122

五、空调系统的维修与保养方案 129

第七节电梯系统管理维护方案 134

一、电梯系统维护管理方式 134

二、对外委单位的选择及管理 134

三、电梯系统维护管理措施及标准 140

第一节公共设施管理总体设想

一、公共设施管理目标

物业设施、设备管理服务各项指标在接管验收后一年内均达到或超过现行“全国物业管理优秀示范工业园”标准要求，并致力于创建一个“安全、高效、便捷、舒适”的“绿色”工业园。

二、公共设施维修养护概述

公共设施的维修养护是物业管理的重要内容，是项目使用功能不断完善的基础工作。我公司在多年的管理实践中，一直将如何保障公共设施使用寿命及确保公共设施在使用年限内使用功能不断完善作为重点研究项目，不断探索成功经验。

项目部实行公共设施维修项目负责制，由项目经理负责定期向项目主管部门汇报项目执行情况，使维修基金发挥最大效用，保障XX工业园房屋本体和公共设施始终完好，达到使用功能不断完善和提高的目的。

图8-1房屋及公用设施维护效果示意图

三、公共设施维修养护特点分析

经现场踏勘发现，XX工业园房屋及部分设施设备老化较为严重，物业管理服务过程中需要特别注意设施设备的养护维修及危险源识别等工作。另外汛期漏雨点较多，须制定完善的防汛及抢修预案，并保证实施。

（一）房屋本体的检查及养护

我公司在管理服务过程中将特别重视房屋本体的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋的完好，延长其使用寿命。

（二）设施设备的管理维护

我们深知保障机电设备、智能化设施、电梯等物业附属设施设备的正常运行对XX工业园的重要性，因此将选派具有丰富管理经验的机电设备维护人员负责此方面的专业管理。管理中我们将以“预防为主、多重保障、科学管理、规范运作、安全高效”为原则，致力于设备运行的最优化和服务管理的最佳化。我公司针对物业设施设备养护维修具有自己完善的标准化体系，可根据项目特点结合实际制定个性化养护维修计划并严格执行，达成设施设备的保值增值。

四、公共设施管理人员素质要求

设备设施管理人员必须以德、识、能、体四个方面去考核。

（一）德（思想品质和修养）

1.要有强烈的工作责任心。

2.有不断创新的精神，能创造性地进行工作。

3.要有全局的观念，不谋私利。

4.要有良好的民主作风。

5.有良好的服务意识，服务态度和礼仪礼貌。

（二）识（业务知识和管理验）

“识”包括知识、见识，即文化知识，专业知识，管理知识及工作经验。

1.对管理人员来说，要求具备的知识应分为如下几个方面

（1）物业管理的基本理念。

（2）物业管理的基本法规：熟悉国家和本地区的物业管理法律、法规、政策，其中包括：

①国家的消防法。

②国家治安管理及保安工作的有关规定。

③国家关于环境保护的