万达西安项目复盘报告(后评估).ppt

西安民乐园万达广场复盘工作总结;简要回忆

西安民乐园万达广场占地7.79万平方米，总建面28.9万平方米；工程08年12月12日奠基，09年12月19日如期开业。

期间，得到集团领导及各部门的大力扶持与帮助，董事长、丁总裁、张总裁屡次亲临现场指导工作；孙继泉、王信琦等集团领导长期驻扎工地；商管公司、万千百货等兄弟公司紧密合作；工程公司全员力抢工期。诸多因素，最终确保工程顺利开业。;汇报简纲;第一篇：开发设计;1、工程设计亮点：

〔1〕抛弃“插蜡烛”的建筑形态:“三代半城市综合体升级产品”，不再延用典型的“插蜡烛”形式，而是把商、住剥离，动静分区，更人性化诠释了城市的人本魅力。;〔2〕庞大、复杂的商业梯队:商业体量大，业态繁多，仅可售商业超过4万平米，既有独立住宅底商，又有大商业外铺，楼上还有庞大的出租商业。设计、施工、运营、管理难度非常高，全面显示出集团布局和把控复杂商业的能力。;〔3〕室内、外步行街:“回”字型室内步行街与“三纵五横”的室外步行街里外照应。室外步行街规划与东京银座较类似，可有机吸引，也可有效疏导人流，是为世界商业先进的模式规划。

重大意义：已不仅仅局限于工程开发，而是真正意义上的城市运营商，对区域及城市开展产生巨大的影响。;〔4〕天街:首创“三天”概念，建筑横跨城市道路，三层以上形成“回”字型连续的天上步行街，总长500米，真正“人在天上走，车在下面行”，大大提升了三层以上建筑空间的商业价值。;〔5〕天梯:从1楼可直达5楼，垂直高度20.7米，水平高度43米，斜长48米，每部天梯小时输送顾客达9000多人，创造了“亚洲第一长”的直梯记录。

古城市民称道：西安亚洲第一之“南雁塔喷泉，北万达天梯”。成为城市新的旅游景点。;〔6〕天庭:是建筑的中心客厅，面积达2000平米，高度30米，采用了轻巧、空投的全拉锁幕墙结构，营造了明亮、宽敞、大气的商业气氛。

透明玻璃幕墙,可视性强,能够到达有效吸引，也能有机地将场内外气氛调合、联动。;2、设计缺乏：

〔1〕天厅、圆厅设计中未考虑活动电源、给排水等点位，不利于后期举行大型的旺场活动，而商管公???已根据需要自行加设。

每周与商管、百货联合召开的协调会方式比较好，可以及时了解使用者的想法，并改进和优化方案，也便于工程竣工后的主力店移交，值得在后续工程中实施推广。;〔2〕步行街内商户多、货品杂多，而工程在设计过程中并无规划库房及存放间，造成商户货品堆放困难。

建议：在以后工程中尽力考虑周全，留出库房空间。;〔3〕地下二层垃圾房空间设计偏小，大型垃圾车进不去，只能靠人力中转，加大了使用本钱。

建议：在以后工程开发中，要充分考虑使用的便捷性，如：模仿上海五角场工程建垃圾压缩站，并安装空调或设置排风系统。;〔4〕天厅：步街街采光顶上未设计维修行车，造成遮阳帘、采光窗等维修、更换、极为困难，从底部搭建脚手架，消耗了大量的人力、物力。;〔5〕广场内餐饮铺位较多，排油烟管道设计偏小，无法满足餐饮店的油烟排放需求，而且厨房内的补风机安装不到位，造成排油烟困难，影响商场环境品质。;第二篇：工程施工;1、施工中的经验：

〔1〕开挖深度的选择：因大商业根底为筏板加柱承台，考虑到工期较紧张，将柱承台采用在筏板以上，这样即节省人工又节省基坑开挖时间。

〔2〕桩基采用预应力管桩：施工周期短，成桩可靠，及早给总包提供作业面。

〔3〕步行街采光顶：由总包施工，缩短了施工周期，同时采用活动施工平台，减少脚手架的搭、拆周期，防止对后期的装修影响。;2、存在的问题：

〔1〕配电箱供货：

货物申报和现场接收均由总包负责，落实共由三人组成，各管一段独立申报，没有统一汇总审核对后期汇总埋下了隐患。在供货中不但有同型号重复现象，而且有大量箱体遗漏现象。

在设备安装完成后，总包未能有效地对成品进行保护，导致箱内配件大量丧失且不能及时修复，对工程的整体安装进度造成了极大的制约。;〔2〕电梯安装：

本次电梯供货、安装由上海三菱电梯和广州日立电梯公司负责，两家单位在供货时均有不同程度滞后现象。

主要问题：由于第一幅员纸与第二幅员纸的变化，工期非常紧张，工程专业工程师未仔细审图，导致2台电梯漏订。而施工单位现场交叉配合能力差，施工队伍实力薄弱，人员缺乏，对现场出现的问题不能积极主动解决问题。;〔3〕供配电系统：

本次设计供电总容量和目前实际使用容量比照大约有40%左右的充裕，室内外照明系统回路设计的三极带漏电的开关回路，在实际使用中必须保证三相平衡，但在用于照明控制方面根本做不到三相平衡，所以根本无法使用，这是本次电气设计中的一个很大失误。

建议：应考虑将此开关改为四极带漏电型，或在前端不设漏电，在末端设漏电开关。;〔4〕供货选择不统一：

本钱对厂家及品牌限定，各施工方都有自己的供货品牌，统一难度较大，不利于日后维修。

例如：