税法（第3版）课件：房产税.pptVIP

特别提示：个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如表8—3所示（未考虑城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加，免征印花税和城镇土地使用税）：税种税率增值税5%的征收率减按1.5%房产税4%个人所得税10%【例8—2·单选题】（2018年注税）下列关于房产税纳税人的税法,正确的是（）。A.产权出典的,由出典人缴纳房产税B.产权属于国家所有的,由经营管理单位缴纳房产税C.纳税单位无租使用免税单位房产的,由免税单位缴纳房产税D.无论产权所有人是否在房屋所在地,均由产权所有人缴纳房产税【答案】B【解析】选顶A,产权出典的,由承典人纳税;选项C,纳税单位租使用免税单位房产的,由纳税单位代为缴纳房产税;选项D,产权所有人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人缴纳房产税。第三节计税依据和应纳税额的计算一、计税依据房产税采用从价计征。计税办法分为按房产余值计税和按租金收入计税两种。（1）对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%~30%的损耗价值以后的余额。1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税（财税地字[1986]8号）。2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（财税地字[1987]3号）。3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值（国发[1986]90号）。【例8—3·单选题】（2012年注会）某上市公司2011年以5000万元购得一处高档会所,然后加以改建,支出500万元在后院新建一露天泳池,支出500万元新增中央空调系统,拆除200万元的照明设施,再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统,会所于2011年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%,2012年该会所应缴纳房产税()。A.42万元B.48.72万元C.50.4万元D.54.6万元【答案】B【解析】应缴纳的房产税=(5000+500-200+500)×(1-30%)×1.2%=48.72(万元)。4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除（国税发[2005]173号）。5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税（财税[2005]181号）。6）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税（财税[2010]121号）。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税（财税[2009]128号）。7）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率（建筑面积/土地面积）低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价（财税[2010]121号）。【例8—4?单选题】(2017年注会)某企业2016年3月投资1500万元取得5万平方米的土地使用权,用于建造面积3万平方米的厂房,建筑成本和费用为2000万元,2016年底竣工验收并投入使用。对该厂房征收房产税时所确定的房产原值是()。A.2900万元 B.3500万元 C.5000万元 D.3800万元【答案】B【解析】容积率大于0.5（3÷5=0.6）,按地价全额计入房产原值,因此所确定的房产税的房产原值＝1500＋2000＝3500（万元）。8）产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税（财税[2009]128号）。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税（财税[2005]181号）。9）在确定计税余值时，