大摩为何下调地产股评级，地产专家会议纪要20240520(1).pdf

大摩为何下调地产股评级，地产专家会议纪

要

大摩下调国内地产股评级：

Q1:为何下调国内地产股评级，从“有吸引力”至“与大市一致”

A1:下调国内地产股评级的决定，是对当前房地产行业状况的重新评估。我们认为，虽然近

期国内地产股股价从低点普遍上涨了40%，显示出市场的积极反应，但房地产行业的基本

面仍然疲弱。考虑到下半年行业是否会出现转好的不确定性较高，我们认为当前的高涨股

价可能难以为继，因此将评级从“有吸引力”下调至“与大市一致”意味着地产股的未来表现

可能与市场整体表现相近，缺乏特别突出的投资价值。Q2:认为房地产股价短期涨幅过大的

依据是什么?

A2:认为房地产股价短期涨幅过大的依据主要基于市场数据的分析。在过去的一段时间里，

国内地产股普遍从低点上涨了40%，这一涨幅在短期内显得较为显著。然而，与此同时，

房地产行业的基本面并未出现明显的改善迹象，包括销售额、利润率等关键指标仍然疲

弱。因此，我们认为这种股价的上涨可能是由市场情绪驱动，而非基于行业基本面的实质

性改善。Q3:房地产行业的基本面为何仍然疲弱?

A3:房地产行业的基本面疲弱主要表现在以下几个方面:首先，由于国内房地产市场的调控

政策持续收紧，以及居民购房需求的放缓，房地产市场的整体销售情况并不乐观。其次，

部分房地产企业的债务问题依然严峻，资金链紧张，导致企业的运营和发展面临较大的压

力。此外，房地产行业的竞争也日益激烈，企业之间的价格战、品牌战等不断升级，进一

步压缩了企业的利润空间。这些因素共同作用，使得房地产行业的基本面仍然疲弱

Q4:如何评估下半年房地产行业是否转好的不确定性?

A4:在评估下半年房地产行业是否转好的不确定性时，主要考虑了以下几个方面的因素:一

是政策因素。国内房地产市场的调控政策一直较为严格，未来政策是否会出现放松或收

紧，将直接影响房地产市场的走势。二是经济因素。当前国内经济面临较大的下行压力，

居民购房能力和意愿可能受到影响。如果经济持续低迷，将对房地产市场产生不利影响。

三是市场因素。房地产市场的供求关系、竞争格局等因素也将影响行业的未来发展。由于

这些因素的复杂性和不确定性较高，大摩认为下半年房地产行业是否转好的不确定性也较

高。Q5:什么是“存量房兜底资金”，为何其规模低于预期?

A5:存量房兜底资金是指政府或相关机构为了稳定房地产市场而设立的专项资金，主要用于

收购或租赁市场上的存量房源，以缓解市场供应过剩的压力。然而，根据大摩的分析，目

前存量房兜底资金的规模远远低于预期的3000亿元。这可能是由于政府在资金筹措、使用

等方面的限制较多，导致资金规模无法满足市场需求。此外，部分地区的房地产市场调控

政策较为严格，也可能限制了存量房兜底资金的规模和使用效果。Q6：“以旧换新、全面

取消限购”政策对房地产市场有何影响?

A6“以旧换新、全面取消限购”政策是近年来国内房地产市A6:场调控政策的一部分。这些政

策的实施旨在刺激房地产市场的需求，促进市场的稳定发展。然而，我们认为这些政策也

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可能带来些负面影响。首先，“以旧换新”政策可能导致市场上出现大量的二手房源，增加

市场的供应量。其次，“全面取消限购”政策可能导致购房需求的集中释放，短期内加剧市

场的供需矛盾。这些因素共同作用，可能使得短期内房价面临较大的下行压力

Q7:回收改保障房对房地产市场的长期影响是什么?回收改保障房是政府在房地产市场调控

中的一项重要举

A7:措。通过将部分闲置的商品房回收并改造为保障性住房，政府旨在缓解中低收入家庭的

住房问题，并促进房地产市场的健康发展。然而，大摩认为这一政策也可能对房地产市场

产生一些长期影响。首先，回收改保障房可能导致市场上可售商品房的供应量减少，从而

对房价产生一定的支撑作用。其次，随着保障性住房的不断增加，租赁市场的竞争也将加

剧，可能导致市场租金水平出现波动。此外，如果政府在回收改保障房的过程中处理不当

还可能引发一些社会问题和纠纷。

Q8:此时下调评级对投资者有何建议?

A8:下调国内地产股评级至“与大市一致”,意味着投资者在投资地产股

时需要更加谨慎。投资者应关注房地产行业的基本面变化和政策动

向，避免盲目跟风投资。同时，投资者可以关注一些具有稳定业绩

和良好治理结构的优质地产企业，这些企业在面对行业挑战时可能

更具竞争力。此外，投资者还可以考虑多元化投资策略