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正文目录
TOC\o1-2\h\z\u一、横向比较，本轮中国地产成交量调整或已“赛程过半” 3
二、他山之石：自上而下估算中国地产成交量预测中枢及区间 6
三、化整为零：自下而上分解中国地产成交量预测区间 9
四、价格调整有助于恢复市场韧性——负担能力恢复到哪一年的水平？ 12
五、按目前调整速度，不排除一手房成交量一年内趋近测算区间下限 15
六、新房的现房供给有瓶颈，尤其在一线和准一线城市 16
七、房价走势往往滞后成交量2-3个季度，但本轮一线及准一线有望先行 18
风险提示 20
一、横向比较，本轮中国地产成交量调整或已“赛程过半”
随着2020年下半年地产融资端政策收紧，2021年以来全国新房成交量已累计下跌4-5成。
随着2020年8月“三道红线”、以及2020年底房地产贷款集中度管理的出台，本轮地产去杠杆周期已持续三年有余，期间商品房住宅成交、房地产投资、土地出让等地产相关指标均已明显回落。从统计局公布的全国商品房住宅年化销售数据来看，季调后的全国新房年化成交量从2020年11月的高点15.8亿平米累计回落48%至今年4月的8.3亿平米，目前
已低于2015年的水平（图表1）；而季调后的全国新房年化成交额则从2021年2月高点的
17.4万亿元累计下跌53%至今年4月的8.2万亿元（图表2）。假设低线城市地产成交下降幅度并不低于一二线、且中国开发商集中度没有下降，那么60城新房成交量、以及百强房企销售量数据均可作为统计局数据的有效补充。季调后的60城新房年化成交面积和百强房企年化销售面积的调整幅度更深，分别从高点累计下降68%、78%（图表3和4）。
图表1：季调后全国商品房住宅年化销售面积从高点累计回落48% 图表2：季调后全国商品房住宅年化销售额从高点累计下跌53%
平方米)商品房住宅销售面积（月度水平季节性调整后年化）2020年11月：
平方米)
商品房住宅销售面积
（月度水平季节性调整后年化）
2020年11月：
15.8
-47.5%
2019年12月：2021年12月：
12.1
12.8
2024年4月：
8.3
2021年2月：
17.4
-52.9%
2019年12
月：11.7
2021年12
月：13.6
2024年4月：
8.2
20 20
（月度水平季节性调整后年化）
17 16
14 12
11 8
8 4
5
2015201620172018201920202021202220232024
0
2015201620172018201920202021202220232024
资料来源：CEIC 资料来源：CEIC
图表3：季调后60城新房年化成交面积自高点下降68% 图表4：季调后百强房企的年化销售面积自高点下降78%
（亿平米）
2021年
2021年2月：
3.8
-68.4%
2024年4月:
1.2
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
60城新房成交面积（季调后年化）
(亿平米） 百强房企销售面积变化（季调后年化）
2020年
2020年10月：
9.8
-78%
2024年4月：
2.2
10
8
6
4
2
0.0
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
0
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
资料来源：CEIC 资料来源：中指院，
另一方面，随着二手房房价的调整，叠加居民对新房交付的担忧，二手房成交于2022年2
季度见底回升，目前全国二手房年化成交量可能在6.7亿平米左右。根据中指研究院发布
的109个主要城市的二手房成交面积，二手房交易于2020年四季度触顶，之后经历了5-6
个季度的调整，底部接近2018年年中的低点。随着二手房房价调整、叠加新房交付担忧加
剧，二手房市场于2022年2季度企稳回升，目前已回到2018-20年的中枢水平（图表5）。据统计局在统计公报中披露，2023年二手房网签交易面积约7.09亿平米，约占（新房+二
手房）成交的38.8%。基于2023年上述主要城市二手房成交面积占全国的比例简单推算，今年4月季调后的全国二手房成交量可能在6.7亿平米左右。
图表5：2022年2季度以来，主要城市二手房成交面积企稳回升
（亿平米） 主要城市二手房交易面积（季调后年化）*
4
3
2 2.1
1 基于2023年占比推算，4月全国二
手房成交面积年化约6.7亿
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