城投如何参与收储存量房？.pdf

固收专题研究

目录

1城投参与收储的历史背景3

2城投收储的模式有哪些？7

2.1城投收购存量商品房7

2.2城投收购二手房18

3风险提示24

插图目录25

表格目录25

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地产政策持续调整放开的背景下，市场对于房地产的关注持续提升，其中城投

收储便是其中之一，由此本文将聚焦于：

（1）城投参与住房收储的历史背景和政策导向

（2）城投收储模式和案例有哪些？

1城投参与收储的历史背景

首先从库存角度出发来看：

当前房地产库存超越2015年，已达历史峰值水平，且新房和二手房库存均较

大，去库存或是当前盘活资产负债表，提振市场预期的重要一环。截止2024年4

月，我国商品房待售面积近7.46亿平米，已经超过2016年2月的高点7.39亿

平米。

另外，从中国十大城市（一线城市）商品房的存销比也可以看到当前存销比达

历史高点。

图1：商品房待售面积（万平方米，%）图2：十大城市商品房存销比（月）

资料来源：wind，民生证券研究院资料来源：wind，民生证券研究院

地产政策转向需求侧，加快库存去化。从近期房地产政策组合拳来看，房地产

政策的思路正在从侧重供给端维稳转向需求端，此前对于需求端政策，一方面是依

靠“三支箭”、“白名单”等托底式政策来稳定融资，另一方面是依靠保障性住房、

城中村改造等三大工程以及保交付等措施来稳定投资。

如今，再次强调去库存、各地大幅放松限购、“以旧换新”等措施，均体现了

需求端是当前政策思路重点，在配合土地供应的同时控制库存去化周期。

而在上一轮房地产去库存中，棚改做出了主要贡献，且棚改货币化安置是当时

去库存的主要动力之一。随着当时房地产库存不断增多，甚至在2016年初达到了

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峰值，2015年的政府工作报告明确提出，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，

住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。

故而一定程度上，可以将此理解成早期的住房收储模式，且在2015年政府工

作报告以及年初住建部表态前，部分省市已经试点回购商品房转为保障房，包括四

川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州等。

表1：2014-2015年地方收储回购商品房的案例梳理

时间地区内容

2014-08湖南各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房纳入2015年全省保

障性安居工程计划。

2014-11安徽以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。截至2014年11月芜湖已完成棚户区改造约

1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。

2015-12贵州2015年棚户区改造计划任务已全部实施。其中,货币化安置1