房地产调研分析和总结.docx

中天盛世观澜市场调研

一、烟台市房地产市场环境

背景

一、烟台城市概况

1、地理位置

烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。

全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。

2、行政区划及面积

烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。

烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面

积2643.60平方公里。

3、城市交通

烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。

陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2006年全市公路通车里程6561.3

公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里。

海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。

空：航空业快速发展，2005年烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，2005年共执行航线61条，平均每周有143个航班。

4、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市

烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜居住。烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。2005年年共接待海内外游客1454.56万人次，其中，国际游客18.51万人次，国内游客1436.05万人次。

二、城市发展的不足

烟台作为沿海城市，毗邻海岸线的住宅无疑是以享有海景景观优势而极具竞争性的。近年来，烟台市住宅开发质量有着明显的提高。但是从住宅规划和从住宅小区品质看，烟台市房地产开发所形成的小区布局，沿海城市的建筑特色体现的不突出，住宅小区的规划、建筑及环境设计缺少精品。

然而，随着近年来烟台房地产开发速度的加快，可供住宅建设的临海地块已经越来越少。稀缺的海岸线资源限定了总体的海景住宅供应量，随着可供开发沿海地块的减少，未来海景住房的需求竞争将更为激烈。

目前，烟台住房的供应集中在中、高端商品住房，普通商品住房数量相对较低，供应结构还需加快调整完善。

目标

建成高水平城市滨海地带

去年7月，我市邀请了国内房地产研究权威机构———建设部政策研究中心率先在全省启动了新一轮房地产业发展战略研究。新一轮房地产业发展战略研究的开展，标志着我市房地产业发展进一步向理性化、规范化、科学化迈进，必将有效指引我市房地产业发展方向，促进我市房地产业健康持续发展。

根据新一轮房地产业发展战略的具体目标，我市到2010年将基本建成国内最高水平的城市滨海地带，打造烟台城市品牌，提升城市品质和综合竞争力；重点发展普通商品住房，明显改善城乡居民的住房条件和居住环境；加大住房保障力度，改善低收入家庭的住房条件；充分发挥住宅产业化的已有优势，在发展“省地节能环保”建筑方面取得突出成效，成为全国示范城市。

今后，我市新增住房建设用地将优先安排廉租住房、经济适用住房和“两限房”。严格按照国家宏观调控政策中两个70%的比例要求，有计划有节奏地出让土地，调整市场供求关系，引导新的住房建设和消费模式。其中，芝罘等核心区域，地价较高、交通便利，重点安排中小户型住宅项目；“两限”商品房项目主要安排建筑面积90平方米以下的住宅；莱山政务新区、开发区和滨海沿线，重点提高项目品质和档次。

布局

五区房产空间布局将调整

芝罘区房地产开发力度应适度压缩，房地产开发主要是完善城市功能和结构，疏解中心城区人口。芝罘老旧住宅小区高度集中，人口密度高，中低收入家庭比例高。应综合整治和改造建设并重，以综合整治为主，适度安排改造建设型住宅项目；应注重增加芝罘中心城区绿地比例，增加绿地面积，提高绿化质量，全面改善居住环境和生态环境；应成为90/70住房的重点区域，增加商业、金融、旅游等物业比例，进一步增强城市功能。莱山区：住宅开发重点区域

莱山区作为新的行政中心、文教科研和高新技术基地，是打造新烟台城市的关键功能区。除安排行政办公、文化教育、体育、旅游等重点项目及设施外，应当是我市今后住宅开发建设的