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成本酬金制物业管理服务在行政事业单位的若干财务风险分析

2003年国家发改委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》中规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。不同于包干制固定收费，物业公司自负盈亏的形式，酬金制是指在预收的物业服务资金中按一定比例或固定疏忽而支付给物业服务公司作为酬金，其余全部用于物业服务合同约定支出，不足或结余均由业务承担或享有。

由于酬金制可以较好规避恶意竞标，更易满足业主需求，更好的体现物业服务水平，越来越多业主选择签订酬金制物业合同。实际工作中有事业单位也做出尝试，但酬金制计费虽然有灵活性，但是实际实行起来需要更高的财务及管理水平，也存在一定的风险。物业管理服务包括综合管理服务、房屋维修维护服务、设施设备维修维护服务、安保服务、保洁服务、绿化服务、停车场管理服务等等。

一、酬金制物业财务管理的特点

酬金制将业主预付款分为酬金和成本，酬金即为物业公司报酬，成本用于业主物业服务开支。成本部分由物业公司代为管理。物业公司将受托资金用于合同范围内开支，有实报实销的特点。物业公司收取固定比例或者固定酬金，用于合同运营开支的受托资金不足时，业主需要补足；资金有结余时由业主享有，可退回，可结转至下年。

由于业主和物业公司存在委托管理和受托管理资金的关系，物业公司应向业主公开费用支出情况，业主享有合法的监督权。事业单位采取酬金制，作为单一业主，在资金使用上可以做到直接审核支出。

二、酬金制在行政事业单位实行存在的若干财务风险

（一）预算方面

1.预算编制及执行难以准确

由于酬金制讲求据实支出，业主先按合同测算金额支付预付款，除物业公司酬金外的资金用于合同范围内开支，资金计划性和准确性不足，预算编制和执行难度较大。存在超预算的风险。事业单位每年预算结余应由财政回收，如果支付的预付款有结余，若申请财政回收，资金从物业公司回退事业单位零余额账户，再申请财政回收，程序繁琐；若不回收又存在资金沉淀的风险。所有酬金制合同的灵活性与事业单位预算的计划性有一定的冲突，对预算编制和执行的准确性要求很高，预算工作难度较大。

2.预算超定额控制风险

一是酬金制是采取预付的形式，合同报价虽有费用测算，但实际情况会与测算存在差异。物业公司与业务部门不会了解财政预算相关规定，实际执行过程中存在超预算定额的风险，财务人员预算把控的难度较大。二是实际物业服务的范围会超过财政预算物业管理服务定义的范围，物业公司会提供消防维保、设备设施维保、房屋维修维护等服务，实际工作中专业维保服务物业公司会聘请第三方完成，物业公司本质提供一种“代理”服务，但实际采购政策、税收政策等都无法体现这种“代理”行为，这些第三方完成的服务还是由物业公司签订合同支付费用，整个过程还是承包再转包。这部分转包服务，还是由物业公司开票给事业单位入账。实际工作中物业服务公司是不能开具消防维保等特殊维保的增值税发票，还是会开具物业服务费增值税发票，这会增大事业单位物业服务费的支出，增大超预算定额的风险。

（二）合同开支的固定资产入账困难

事业单位采取酬金制物业管理服务，需要为物业公司提供办公家具、设施设备、生产用具等固定资产。由于受托资金所有权依然属于业主，合同范围内开支的固定资产所有权理应属于业主。实际执行过程中，由于固定资产采购不在事业单位账面直接支付，固定资产入账存在困难，有国有资产流失的风险。

（三）没有相适应的税法政策支持，增大财政支出

理论上物业公司受托管理资金即合同成本部分，不作为物业公司收入，但当前绝大部分地区税收政策还无法匹配，体现成本概念。事业单位只要支付预付款，物业公司就要开具增值税发票，实际使用的受托资金需扣除税款。事业单位使用财政资金，无疑增大了财政支出。

（四）成本控制风险

酬金制的实报实销，钱不够业主补，由于物业公司不存在成本压力和资金使用效率，只需要考虑提高服务质量。物业公司在代为管理合同内服务开支时，不会有节约意识成本意识。由于物业服务是劳动密集型产业，主要为人工支出，由业主据实承担。物业公司可能制定相对宽松的薪金制度、晋升制度，可能不会严格考核岗位工作量等。这些都不利于事业单位成本控制，不利于节约财政资金，在财政资金绩效考评方面不具有优势。

（五）扩大支出范围的风险

物业管理公司在计算成本时，可能会混淆合同项目支出和物业公司本身的支出，扩大支出范围。酬金制的开展范围应该为合同约定的用于业主物业项目的支出，不应包括物业公司管理费用的开支。实际工作中会存在模糊地带，物业管理公司也会故意混淆成本主体概念，将物业公司的内部管理费用也计入合同成本，比如：项目人员的差旅费；物业公司财务、人事等管理人员工资；项目人员培训费等。现实中某单位签订合同未经过详细的财务咨询，认可“既然项目团队为我们服务、所有费用理应属于合同支出范围”。行政事业