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金融保险楼市有价无市商业银行

房贷风险防范对策

楼市有价无市商业银行房贷风险防范对策

随着楼市逐渐显现出的有价无市的“滞胀”特征，房地产开发商日益

面临着销售困境，联系美国次贷危机对全球经济的严重影响，我国商

业银行的房贷也开始面临壹系列的风险

我国商业银行面临的房地产贷款险象

随着房地产市场的快速发展，商业银行的房地产贷款业务产生的许多

问题，已经引发了监管层担忧。目前，在房地产开发贷款和个人按揭

贷款方面仍存在壹些问题，需要加强管理，采取有效措施，防范风险。

同时，地产价格回调，少数商业银行房贷客户仍贷能力下降，违约事

件有所上升，且且有些资质较差的房地产企业弄虚作假，实际上将风

险转嫁给了银行。这样，地产贷款很有可能成为次级贷款，进而演变

为银行的不良资产。

源于房地产开发商方面的风险

如果销售不力，资金不能迅速回笼，开发商资金链就会比较紧张。尤

其是国家紧缩银根、整治房地产市场这样的大动作，会对开发商产生

巨大影响。有些开发商为了缓解资金压力，就会铤而走险。少数开发

商运用各种手段，包括壹些违法措施来骗取银行贷款，如假按揭、假

首付、假房价等“三假”行为，其中尤以假按揭最为普遍，危害性最

大。

所谓假按揭贷款，指商业银行经由开发商，发放无真实借款主体且担

保不落实的长期房地产贷款，目的是让开发商资金套现，这是商业银

行发放零售贷款中典型的违规行为。近几年来，假按揭已蕴藏了很大

风险，致使房地产开发过程中面临的巨大风险转嫁给了商业银行。在

虚假按揭贷款中，由于购房借款人的购房意愿不真实，其仍款资金主

要来源于房地产开发商，因此，壹旦房地产开发商的资金周转出现问

题，购房借款人就会立即停止偿仍银行贷款，导致银行面临以下风险：

处置风险。为尽可能多地套取银行资金，开发商在做假按揭贷款时往

往将房产价格抬高，即使银行依法处置贷款抵押物，所得款项在扣除

各种处置成本后也不足以清偿债务；抵押的房屋为预售房时，处置抵

押物所得必须优先支付工程款，剩余部分才能归仍银行贷款，银行的

受偿风险将更大。

开发商担保责任风险。开发商和银行签订的《合作协议》中壹般有阶

段性担保责任或回购义务的约定，但这壹义务的履行依赖于开发商的

担保能力和担保意愿。虚假按揭风险出现时，开发商往往已出现严重

的财务危机，此时要求开发商履行担保责任难度很大。

购房借款人仍款责任风险。从合同关系分析，购房合同的虚假且不构

成住房按揭贷款合同的无效性。由于我国的信用体制尚不完善，某些

借款人配合开发商制造虚假按揭，却难受到真正的惩罚。银行要从执

行个人财产中弥补资金损失，难度大，效果不佳。

源于购房者个人按揭贷款的风险

个人住房抵押贷款有价值较稳定的房产作抵押品，安全性得到壹定保

障，且收益率较高，因此被各家银行作为优质业务着力发展。在历次

房地产市场调控中，银行往往限制开发商贷款，对个人按揭贷款仍然

见好。然而美国次贷危机的爆发，表明商业银行在经济处于上行周期

时，降低个人住房贷款标准，会给银行带来重创。经济上行周期中金

融机构风险意识弱化，简单解读市场信号，纷纷降低贷款标准使贷款

质量大幅下降。随着房地产泡沫的破灭，这些由于非审慎借款而造成

的巨大风险就暴露无遗。

在我国，由个人按揭贷款导致的银行风险可能表当下以下俩个方面：

壹是股市低迷，以房产作抵押获得的短期消费贷款出现坏账的风险增

加。为了防止房屋贷款进入证券市场，早在2007年年初，银监会就

发布《关于进壹步防范银行业金融机构和证券X公司业务往来相关风

险的通知》，禁止信贷资金被挪用进入股市。然而现实中，以房产作

抵押获得短期消费贷款，投资资本市场获利成为“盘活房产”的流行

做法。银行出于自身利益考虑，对资金用途且没有必要的监管和限制。

某投资咨询有限X公司的报告显示，2007年第壹、第二季度每月新增

的居民短期消费贷款占新增消费总贷款的比重快速增长，所占比例高

达50%左右。这类短期贷款出现快速增长，大多是来自房屋抵押，而

其中资金流向大多进入了证券市场。在当前股市大幅下挫的形势下，

这些贷款出现大量坏账的风险在升高。

二是变现困难，银行关于违约贷款的处置成本高昂。壹旦个人按揭贷

款出现借贷人无力仍贷的情况，由于变现渠道不通畅和存在法律障碍，

银行的变现能力又受到很大的制约。2004年最高人民法院根据民事诉

讼法出台的司法解释规定，被执行人及其所扶养家属生活所必须的居

住房屋，人民法院能够查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；到了2005

年，这壹情况发生了变化，抵押房屋能够拍卖、变卖或者抵债，但作

为惟壹居住类房屋，申请执