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金融保险楼市有价无市商业银行
房贷风险防范对策
楼市有价无市商业银行房贷风险防范对策
随着楼市逐渐显现出的有价无市的“滞胀”特征,房地产开发商日益
面临着销售困境,联系美国次贷危机对全球经济的严重影响,我国商
业银行的房贷也开始面临壹系列的风险
我国商业银行面临的房地产贷款险象
随着房地产市场的快速发展,商业银行的房地产贷款业务产生的许多
问题,已经引发了监管层担忧。目前,在房地产开发贷款和个人按揭
贷款方面仍存在壹些问题,需要加强管理,采取有效措施,防范风险。
同时,地产价格回调,少数商业银行房贷客户仍贷能力下降,违约事
件有所上升,且且有些资质较差的房地产企业弄虚作假,实际上将风
险转嫁给了银行。这样,地产贷款很有可能成为次级贷款,进而演变
为银行的不良资产。
源于房地产开发商方面的风险
如果销售不力,资金不能迅速回笼,开发商资金链就会比较紧张。尤
其是国家紧缩银根、整治房地产市场这样的大动作,会对开发商产生
巨大影响。有些开发商为了缓解资金压力,就会铤而走险。少数开发
商运用各种手段,包括壹些违法措施来骗取银行贷款,如假按揭、假
首付、假房价等“三假”行为,其中尤以假按揭最为普遍,危害性最
大。
所谓假按揭贷款,指商业银行经由开发商,发放无真实借款主体且担
保不落实的长期房地产贷款,目的是让开发商资金套现,这是商业银
行发放零售贷款中典型的违规行为。近几年来,假按揭已蕴藏了很大
风险,致使房地产开发过程中面临的巨大风险转嫁给了商业银行。在
虚假按揭贷款中,由于购房借款人的购房意愿不真实,其仍款资金主
要来源于房地产开发商,因此,壹旦房地产开发商的资金周转出现问
题,购房借款人就会立即停止偿仍银行贷款,导致银行面临以下风险:
处置风险。为尽可能多地套取银行资金,开发商在做假按揭贷款时往
往将房产价格抬高,即使银行依法处置贷款抵押物,所得款项在扣除
各种处置成本后也不足以清偿债务;抵押的房屋为预售房时,处置抵
押物所得必须优先支付工程款,剩余部分才能归仍银行贷款,银行的
受偿风险将更大。
开发商担保责任风险。开发商和银行签订的《合作协议》中壹般有阶
段性担保责任或回购义务的约定,但这壹义务的履行依赖于开发商的
担保能力和担保意愿。虚假按揭风险出现时,开发商往往已出现严重
的财务危机,此时要求开发商履行担保责任难度很大。
购房借款人仍款责任风险。从合同关系分析,购房合同的虚假且不构
成住房按揭贷款合同的无效性。由于我国的信用体制尚不完善,某些
借款人配合开发商制造虚假按揭,却难受到真正的惩罚。银行要从执
行个人财产中弥补资金损失,难度大,效果不佳。
源于购房者个人按揭贷款的风险
个人住房抵押贷款有价值较稳定的房产作抵押品,安全性得到壹定保
障,且收益率较高,因此被各家银行作为优质业务着力发展。在历次
房地产市场调控中,银行往往限制开发商贷款,对个人按揭贷款仍然
见好。然而美国次贷危机的爆发,表明商业银行在经济处于上行周期
时,降低个人住房贷款标准,会给银行带来重创。经济上行周期中金
融机构风险意识弱化,简单解读市场信号,纷纷降低贷款标准使贷款
质量大幅下降。随着房地产泡沫的破灭,这些由于非审慎借款而造成
的巨大风险就暴露无遗。
在我国,由个人按揭贷款导致的银行风险可能表当下以下俩个方面:
壹是股市低迷,以房产作抵押获得的短期消费贷款出现坏账的风险增
加。为了防止房屋贷款进入证券市场,早在2007年年初,银监会就
发布《关于进壹步防范银行业金融机构和证券X公司业务往来相关风
险的通知》,禁止信贷资金被挪用进入股市。然而现实中,以房产作
抵押获得短期消费贷款,投资资本市场获利成为“盘活房产”的流行
做法。银行出于自身利益考虑,对资金用途且没有必要的监管和限制。
某投资咨询有限X公司的报告显示,2007年第壹、第二季度每月新增
的居民短期消费贷款占新增消费总贷款的比重快速增长,所占比例高
达50%左右。这类短期贷款出现快速增长,大多是来自房屋抵押,而
其中资金流向大多进入了证券市场。在当前股市大幅下挫的形势下,
这些贷款出现大量坏账的风险在升高。
二是变现困难,银行关于违约贷款的处置成本高昂。壹旦个人按揭贷
款出现借贷人无力仍贷的情况,由于变现渠道不通畅和存在法律障碍,
银行的变现能力又受到很大的制约。2004年最高人民法院根据民事诉
讼法出台的司法解释规定,被执行人及其所扶养家属生活所必须的居
住房屋,人民法院能够查封,但不得拍卖、变卖或者抵债;到了2005
年,这壹情况发生了变化,抵押房屋能够拍卖、变卖或者抵债,但作
为惟壹居住类房屋,申请执
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