北京公寓市场调研报告.pdfVIP

北京朝阳公园区域公寓调研报告

第一部分调研概况

一、调查范围

此次调研的重点为朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓。

因为此区域是北京最早一批外销房聚拢之地，之后相继有许多新盘

推出，因此我们将调研的项目分为两个部分，一个为95-99年推出

的项目，我们称为第一代公寓，99年以后推出的项目我们称为第二

代公寓，这两代公寓都极富特色，在其销售的时代里不乏在京城房

地产市场领军的项目，但随着市场的进展，第二代公寓虽与第一代

公寓一脉相承，却也不断适应时代的进展具有了新的特色，这些变

化也代表了北京高档公寓市场的进展特点。我们将调研的重点放在

新项目上，将老项目的分析只是作为一个参照系，两相比照，我们

会更清晰地看出其进展的趋势。

二、调研目的

因为朝阳公园周边为京城最有代表性的外销项目聚拢地，在人们的

印象中那个地点一直是高档公寓的天下，我们想通过此次的调查探

寻出北京高档公寓进展的脉搏及趋势，从而给我们在以后的项目开

发中以启发与参考，并吸取其中的经验与教训，运用到今后的项目

操作之中。

第二部分区域状况分析

1/37

要对一个区域的房地产项目进行研究，首先必须对此区域的状况进

行深入的了解，因此在我们开始调研之前，先对该区域作一个清晰

的认识与分析。

朝阳公园地区作为一个新兴的区域，目前已集中了相当数量的现代

化综合大厦、写字楼、酒店、外销公寓以及商业文化设施，既有居

住区的生活便利性，又有环境相对安静、交通方便的办公条件，差

不多进展成为京城东北地区一个较为繁华的现代化商务活动区。随

着CBD高地价挤出效应的阻碍，这一地区的规模效应和聚拢效应必

将与日俱增。

一、文化

亮马桥北侧正在兴建中的第三使馆区，目前德、日使馆差不多入住，

以后美国使馆和日本使馆也将兴建于此，这种使馆区的密集也带来

了文化的聚拢。除此之外德国学校、法国学校、世纪剧院、中日青

年友好交流中心、东方歌舞团使中外文化交流融合。2003年底还将

建成一所集幼儿园、小学合成的初级教育学校和拥有教学、研究、

展示三位一体的高等艺术剧院。

二、餐饮

那个地点汇合了世界各地的餐饮，各种富有特色的主题餐厅与酒吧，

带给人不同饮食文化的漂亮与享受，如普拉纳啤酒坊纯正的德国黑

啤、“Friday”“Hardrock”等美式餐厅、21世纪饭店旁边的日式

2/37

消费区提供了享受不同风格异国风情的空间。

三、商务

那个地点有长城、昆仑、凯宾斯基、希尔顿、兆龙、21世纪饭店、

亮马、燕莎等大型高级饭店，还有亮马大厦、京城大厦、鹏润大厦、

现代盛世大厦、华鹏大厦、幸福大厦、进展大厦等高中档写字楼，

为此区域营造了一种现代、高效的商务氛围，吸引了科勒、韩国现

代、LG、东洋株式会社、爱普生、丰田、西门子、夏普、日立、戴

姆勒.克莱斯勒等跨国公司，使其更具有国际商务吸引力。

四、购物娱乐

燕莎购物中心、莱太花卉市场等购物场所，堪称京城最有潜力的黄

金消费区。滚石、三里屯、朝阳公园及大大小小富有特色的名店构

成了此区域富有特色的娱乐氛围。

五、自然环境

此区域以自然环境优越而著称。朝阳公园是北京规划面积最大的都

市公园，面积320公顷，有2100亩的宽敞湖面。市区内唯一的高尔

夫球场——朝阳国际高尔夫俱乐部，占地300余亩，郁郁葱葱。亮

马河曲折而过，平添几许浪漫与宁静。从2001年底，四环路两侧将

建成各100米宽的景观绿化带，东四环段以秋色为特点，又为朝阳

公园地区平添了几分自然的情趣。

3/37

六、交通便捷

朝阳公园地区拥有发达的交通运动线，东三环、东四环贯穿其中，

路网方便快捷，建设中的东直门立体交通枢纽和与之毗邻的机场高

速路使国际大都市空港效应发挥得淋漓尽致，快捷的交通是此区域

进展真正的原动力。由三四环共同组合解决交通问题，可不能形成

困扰其他区域的交通拥堵的状况。而离首都机场20分钟的距离，更

提升了这一区域的交通便利性。拥有多条放射性道路与之相连接，

道路交通网络系统比较好，与市中心区联系也专门方便，已成为市

区东部地区进展的区位节点。

第三部分调研分析