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地产营销的品牌策略

广州奥林匹克花园在短时间内取得巨大成功，一位同行说道，我们辛辛

苦苦数年建立的基础，他一夜之间便赶上了。奥园的秘密在于其成功实现产业嫁

接后品牌腾飞。该讲展示了品牌发展的最新理念，协助发展商建立系统化的品牌

计划。

第一操作环节：品牌资产强大的价值提升力量

我们可以作这样一些假设，尽管这些假设是不存在的，只是通过这些假

设，可以想象品牌对楼盘销售所起的难以佰的作用。我们假设是：如果俊园不是

万科而是由另外一家公司开发，结果会怎样？这个项目在业界看来几乎没有希

望：写字楼改信宅，本身平面设计方面的问题就很多；项目拖了几年，成本愈来

愈高；两条马路从门前交叉而过，周边环境不敢恭维；定位大户型豪宅，总楼价

高达数百万元，面对的项目却被万科做得有声有色，如今俊园已成功售出83%，

并于去年12月顺利入伙。显然万科品牌成为该项目成功的一个不可缺少的原因。

我们还可以看到深圳地产界个别做得相当出色的项目，仅仅因为缺乏品

牌支撑，所以在销售上便显得困难许多。

这就是品牌的威力。品牌可以锦上添花，品睡可以化腐配为神厅，品牌

可以让濒临死亡的项目绝处适生。成功的品牌就是信誉，正如中国海外张一平所

言，就是拥有一批铁杆买家，就是客户毫不犹豫掏钱买你的楼。

房地产品牌窨价值几何？中国海外坦言，凡中国海外的楼，每平方米比

同区域都要高出10%以上。金地虽然认为提升了品眚不等于就应该提升楼介，

但金地的楼价肯定比同区域的楼盘每平方米至少了尽可能高出500-1000元。

而黄埔雅苑推出时，由于价位比人们预计的要低许多，因此出现数千人争购几百

套房的局面。

分析A：惰性因子构成

（1）地域要素

房地产品牌社区的边界一般限制在人们日常生活中能直接发生互动

的范围之内或在那些能满足人们基本需要（如经济、社会和社会控制）

的设施、机构所能发挥作用的范围之内，房地产社区边界根据研究与笄

的需要可大可小，一般可分为从小到大以下系列：组团（居民小组），

小区（居委会）、居住区、地区（街道）等。（2）人口要素

社区策划中提到的社区人口，往往涉及三个要点：人口数量、

构成和颁，数量是指一个社区内人口的多少；构成是指社区内不同类型

人口的特点；颁则是指社区人口及他们的活动在社区范围内的空间颁，

同时还包括人口密度等问题。

（3）区位要素

社区区位策划就是研究社区生活的时间和空间因素，在社区中，

人们的不同活动有着不同的空间颁，他们对时间和利用也有一定的形式。

（4）结构要素

社区的结构笄是研究社区内的各种社会群体的组织（家庭、邻

里、商业服务、机关、学校、医院等等）相互这间的关系；社区并不是

一个孤岛它与其他社区有着相当复杂和密切的联系。

（5）社会心理要素

社区是由许多群体和组织所构成的，社区成员生活、工作在这

些群体和组织之中，社区的性质和规模对社区的结构有极大的影响，而

社区结构的不同，又会对社区面员的心理和行为产生不同的影响。生活

在不同的社区之中，使人具有不同的心态和行为方式。

因素1：品牌忠诚

衡量品牌价值最有力的尺度是它在顾客间产生的忠诚度（重复

购买、口碑）。在另一些情况下，忠诚度反映的是效率动机：这个品牌

不错，所以我们自动选择了它，以便少付出些精力。注意，顾客依赖一

位“专家”（如一位交易商）为他或她做出决定而且专家自己的偏好，

这也是效率忠诚度的一个重要特例。在这种情况下，忠诚度实际上是由

渠道创造的忠诚度。

忠诚的最强烈形式是爱慕。这时，顾客坚持找到这种产品，往

往考虑到在以前某一情况下（如“当我需要它时它就在那儿”）该产品

的作用，有时甚至带着几乎是虚诚的态度。忠诚水平使品牌从竞争压力

下解脱出来，如广告和价格促销，能够带来很高的利润。

因素2：：品牌知名度

品牌资产的最