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用地预审、建设用地审批及土地出让相关知识

用地预审：是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对

建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。建设用地审批问：不同性质、用途

之间的土地，应当如何转换及变更?答：我国《土地管理法》第四十三条规定，

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，

兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土

地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地

的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原

属于农民集体所有的土地。所以就涉及了集体土地与国有土地性质、不同用途的

土地之间的转换及变更，均需要履行相应的审批手续，尤其是我国实行耕地保护

主义，对农用地性质改变规定了较为严格的法定程序。首先，集体土地征为国

有，必须经过国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准。其中，征收基本农

田、三十五公顷以上的耕地及七十公顷以上的其他土地必须由国务院批准。其次，

征收上述以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。所以，如果征收的

是农用地，应当先行办理将农用地转为建设用地的转用审批。一般情况下，征用

和转用手续一并办理，但小易提醒大家，这并不意味着土地征收时可以不用办理

农用地转用审批手续，或者用集体土地征收手续代替农用地转用审批手续。其中，

经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经

省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征

地审批手续，不再另行办理征地审批。如果超过征地批准权限，则需另行办理征

地审批。农用地转用、土地征收、建设用地报批定义：农用地转用审批是指将农

用地转为建设用地，使土地用途发生变更的审批；征用土地审批是指将集体所

有土地转变为国有土地，改变土地所有权的审批；建设用地审批是指将国有土

地使用权提供给建设单位使用的审批。关系：三者之间的内涵和管理方式各不相

同，但在实际工作中又相互交叉、相互联系，必须在审批程序上予以衔接。除

不需办理征用手续的之外，可以分为三种情况：(1)、农用地转用批准权属于国

务院，而征用土地批准权属于国务院或者省级人民政府的，国务院批准农用地转

用时，同时批准征用土地，不再另行办理征用土地审批；(2)、农用地转用批准

权和征用土地批准权都属于省级人民政府的，省级人民政府批准农用地转用时，

同时批准征用土地，不再另行办理征用土地审批；(3)、农用地转用批准权属于

省级人民政府而征用土地的批准权属于国务院的，先由省级人民政府批准农用地

转用后，再报国务院批准征用土地;省级人民政府批准农用地转用的文件作为国务

院批准征用土地的依据之一。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇

建设用地区内在依法办理农用地转用和征用土地审批后，具体建设项目用地可以

由市、县人民政府批准。在土地利用总体确定的城市建设用地区外建设项目单独

选址和办理农用地转用、征用土地的，建设用地的审批权由批准农用地转用的人

民政府行使。各级人民政府及土地行政主管部门应当按照农用地转用、征用土地

和建设用地审批的要求提供有关资料，并办理手续。土地出让土地出让

金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人

收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用

者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得

土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投

资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金，实际上就是土地所有者出让

土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一

个既有累计若干年的地