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调研报告：租赁住房需要配齐家具家电吗？

住房租赁行业供给侧在国家政策推动下蓬勃发展，规模持续稳定扩大，多类型产品涌现，品牌效应初显。供给侧的发展对需求侧租住方式的养成形成推力，不仅吸引着越来越多的青年人和新市民，也吸引着有住房改善需求的居民，需求侧也呈现多元化发展的趋势。

供给与需求的互相作用，直接影响着住房租赁行业的投资与运营。住房租赁行业长期稳定的发展是要在每一个细节都使出绣花针的功夫，不断精益求精。ICCRA将开展关于住房租赁行业投资与运营的系列调研，以期为行业发展提供参考。

本期调研的主题——“租赁住房需要配齐家具家电吗？”

本次调研采取了线上调研问卷与线下企业调研结合的方式同步开展，以期更全面的揭示行业在发展过程中悄然发生的新变化。

需求端

拎包入住仍是主流需求，

标准化之上也要个性

从年龄结构看，调研问卷的受访者年龄层仍集中于35岁以下，26岁-35岁的受访者合计占比近七成。对于年轻人而言，“便利性”是他们选择机构运营租赁住房的主要原因，而“便利性”最直接的体现即“拎包入住”。因此，在本次调研中，选择需要配齐家具家电的受访者占比最高，约有83%。

但追求个性化的需求也已经出现，约17%的受访者由于自身有偏好的品牌或使用习惯等因素，认为不需要配齐全部家具家电或进需要空房间自行配置家具家电。

个性化需求在选择“拎包入住”?的受访者中也有体现。即便选择了配齐家具家电，但在跟个人习惯联系更紧密的空间收纳方面，几乎所有的受访者都希望管理方在诸如衣柜等处的收纳空间内部可以留白，由自己自主调整置物格。

需要但不一定拥有，“共享经济”

或者成为租赁住房项目新的收入增长点

结合ICCRA过往多次租赁住房需求调研情况，年轻人偏好“拎包入住”的根本动因是“不确定性”。这种“不确定性”大部分来源于工作或收入的变动，使得年轻人不得不更换租住地点。不添置大件家具或家电，也是为了在搬家过程中减少负担。

而对于年轻人来说，体验感又是非常重要的事情。对一些单价较高，但使用频率不那么高的小家电，有50%的受访者表示可以接受“共享使用”。还有43%的受访者表示可以接受在租房期间租赁家具使用，以减少因搬家而带来的家具家电处置的问题。

我们曾在《ICCRA集英行|GreystarEastmarket双子星项目长租与长短租——田野考察第三站》一文中介绍过美国的theLudlowEASTMARKET项目为租户提供共享小家电的租赁服务。也许，共享经济会为我国租赁住房企业带来新的业务机会和非租收入的增长点。

图源：theLudlowEASTMARKET（ICCRA拍摄）

供给端

市场需求和内部管理的合力推动

“拎包入住“成为行业惯例

从供给端看，无论是租赁住房投资或运营机构，还是个人房东，普遍认为租赁住房配齐家具家电已是行业惯例。这一方面源于市场需求偏好“拎包入住”，另一方面是出于对标准化运营管理和投资的考虑。

特别是对于机构而言，统一配置家具家电是“标准化”的关键部分。对外，“拎包入住”是市场的需求，也是项目品质的表现。对内，“成本可控”是投资和运营考量的重要因素。家具家电的统一采购的成本项明确且可控；同时运营管理标准化易落地，运营管理成本也处于可控范围。在投资可研阶段，成本项约清晰、具体，对决策的判断更有帮助。因此，线上调研问卷受访的租赁住房供给方暂无考虑提供空房出租。

一次性投入与长期维护成本的平衡

虽然提供“拎包入住”的产品更有利于投资阶段的成本核算，但是租赁住房行业是一个“长期持有”的行业，在持有阶段的维修维保、翻新改造的费用是这个行业无法回避的另一重要成本项。在实践中，住房租赁行业已经发行常规的家具家电不一定完全适合租赁住房这一业态，也在不断的调整和研发适配的家具。青年公寓里，会经常见到以拉帘代替柜门的衣柜、适用于小户型的超薄鞋柜……这还只是看得见的地方，在看不见的地方，如收纳柜或地台的液压杆、五金件等零件的选用，可能也都经历了多年的尝试才确定使用。减少损耗，延长使用寿命是租赁住房企业必须考虑的问题。

在长期运营中，家具家电的更新也是住房租赁企业必然会面对的问题。但机构化的兴起才短短几年，超一半的受访机构还没有考虑制定家具家电的更新计划，40%的受访机构正在准备制定更新计划，仅有2%的受访机构已经有了明确的更新计划。

租赁住房行业对“长期主义”的理解仍要深入。

新变化

家具家电也许未必是必备品

线上调研问卷的结果，是住房租赁市场现状的一个表现。在ICCRA过往的研究过程中，发现“现状”未必是“全貌”，因此在本次调研中增加了线下企业调研，也有了一些新的发现。

被忽略的“家庭型客源”需求

线上调研问卷的受访者年龄结构也清晰的显示出，这些人更多的是朝气蓬勃的年轻人，尚未组织家庭，其生活方式对租住空间