华夏金茂商业REIT投资价值分析.docxVIP

内容目录

购物中心：市场供需矛盾缓解，收入多元运营为王 4

供需关系：购物中心新开放缓，客流量显著恢复 4

发展趋势：业态多元化发展，数字化赋能行业变革 5

华夏金茂REIT正式上市，原始权益人高比例认购 8

国内首批上市消费基础设施REITs，外部投资热情较高 8

原始权益人实力雄厚，管理团队经验丰富 11

长沙市经济基本盘稳定，消费结构逐渐转型升级 13

运营成熟出租状况良好，收入多元租户分散 15

项目处于长沙新兴商圈，具备后发优势 15

收入来源多元化，租户结构相对分散 19

常年保持高出租率，坪效持续增长 22

收入预测参数合理，估值处于中等水平 25

风险提示 27

图表目录

图1：中国城市化率每年正稳定增长 4

图2：中国居民人均可支配收入10年来已翻倍 4

图3：供给端购物中心增长放缓 4

图4：2023年客流量已显著恢复 4

图5：，凯德MALL·新都心(青岛)的细化现场管理模式 6

图6：新城商业深度运营飞鱼模型 6

图7：购物中心正逐步打造满足消费者体验的活动场景 6

图8：购物中心打造宠物营满足消费者情绪价值 6

图9：商家可通过商场外立面进行线下广告宣传 7

图10：购物中心停车场收费也是重要变现方式之一 7

图11：越来越多的购物中心通过线上+线下相融合的方式发展 7

图12：购物中心运营商可以通过定制化数据分析为品牌方提供服务 8

图13：华夏金茂商业REIT原始权益人及其关联方配售占比处于高位 10

图14：华夏金茂商业REIT战略投资者比例相对较高 11

图15：华夏金茂商业REIT基金整体架构示意图 12

图16：2010-2023长沙市GDP变化情况 13

图17：2010-2023长沙市人口变化情况 13

图18：2010-2023长沙市财政预算收入情况 13

图19：2010-2023长沙城镇居民可支配收入情况 13

图20：2010-2023长沙市GDP组成变化（） 14

图21：2000-2013长沙市固定投资总额情况 14

图22：2010-2023长沙市岳麓区GDP变化情况 14

图23：2023年长沙市岳麓区三产增加值比重情况 14

图24：长沙市商圈分布图 15

图25：长沙金茂览秀城外景图 16

图26：长沙金茂览秀城内景图 16

图27：长沙市岳麓区2023年龄结构图 17

图28：长沙金茂览秀城与其竞争资产的位置情况 17

图29：2023年1-6月华夏金茂览秀城营业收入来源结构图 21

图30：基准日时点华夏金茂览秀城项目业态租赁面积占比情况（截至2023年6月30日）

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图31：基准日时点华夏金茂览秀城项目业态固定租金及物业管理费月收入占比（截至2023

年6月30日） 22

图32：2020-2023（1-6月）长沙秀览城出租率情况 22

图33：2020-2023（1-6月）长沙秀览城租金收缴率情况 22

图34：2020-2023（1-6月）华夏金茂览秀城月销售坪效 23

图35：2020-2023华夏金茂览秀城主力店与专门店租金变化情况 23

图36：华夏金茂览秀城主力店租金（元/月/平方米）与类似项目对比情况（交易时间2023

年6月） 24

图37：华夏金茂览秀城1层专门店租金（元/月/平方米）与类似项目对比情况（交易时间

2023年6月） 24

图38：2024年消费基础设施REITs可供分配金额预测 25

图39：2024年消费基础设施REITs折现率和资本化率额预测 25

图40：消费基础设施类REITs的P/NAV历史走势 26

图41：消费基础设施类REITs的市值及P/NAV 27

图42：消费基础设施类REITs中债估值收益率（单位：） 27

表1：购物中心行业进入壁垒分析 5

表2：华夏金茂REIT基金基本情况 8

表3：消费基础设施类REITs基本情况对比 9

表4：华夏金茂商业REIT前十大持有机构 10

表5：华夏金茂商业REIT基金经理情况 12

表6：长沙市各商圈