嘉实物美消费REIT投资价值分析.docxVIP

内容目录

嘉实物美消费REIT上市，原始权益人为北京物美商业 4

嘉实物美REIT上市，战投比例相对较低 4

原始权益人为北京物美商业，深耕民生服务领域 9

北京市经济基本盘稳固，居民消费能力较强 11

底层资产经营情况良好，长期收益有望保持稳定 13

项目均处于北京区域核心地段，周围聚客能力较强 13

项目租约主要为固定租金，超市和餐饮食品收入占比超七成 16

租户业态以超市餐饮为主，加权合同剩余租期超8年 18

大成项目大租户退租影响收入，未来盈利情况有望向好 19

出租率常年保持较高水平，月租金坪效稳中有升 21

收入预测参数合理，估值水平略高于可比REITs 24

风险提示 27

图表目录

图1：嘉实物美消费REIT战略投资者比例处于中等偏下水平 6

图2：嘉实物美消费REIT原始权益人配售占比处于较高水平 7

图3：嘉实物美消费REIT限售份额不同解禁期解禁比重情况 8

图4：基金整体架构示意图（项目公司吸收合并SPV公司后） 9

图5：2010-2023年北京市GDP规模及同比增长情况 11

图6：2010-2023年北京市常住人口规模情况 11

图7：2010-2023年北京市人均可支配收入及同比增长情况 11

图8：2010-2023年北京市人均消费性支出及同比增长情况 11

图9：2010-2023年北京市三产结构变化情况 12

图10：2010-2023年北京市海淀区GDP规模及同比增长情况 12

图11：2010-2023年北京市西城区GDP规模及同比增长情况 12

图12：2010-2023年北京市丰台区GDP规模及同比增长情况 12

图13：大成项目区域位置图 14

图14：玉蜓桥项目区域位置图 14

图15：华天项目区域位置图 14

图16：德胜门项目区域位置图 14

图17：2020-2023年1-6月整体基础设施项目各细分收入情况 16

图18：2020-2023年1-6月大成项目各细分收入情况 16

图19：2020-2023年1-6月玉蜓桥项目各细分收入情况 16

图20：2020-2023年1-6月华天项目各细分收入情况 17

图21：2020-2023年1-6月德胜门项目各细分收入情况 17

图22：2020-2023年1-6月大成项目各租约类型收入占比情况 17

图23：2020-2023年1-6月玉蜓桥项目各租约类型收入占比情况 17

图24：2020-2023年1-6月华天项目各租约类型收入占比情况 17

图25：德胜门项目2020-2023年1-6月各租约类型占比 17

图26：2020-2023年1-6月各项目营业收入情况（单位：万元） 19

图27：2020-2024年项目整体营收及预测 20

图28：2020-2023年1-6月各项目净利润情况（单位：万元） 20

图29：2020-2024年项目整体净利润及预测 21

图30：2020-2023年1-6月各项目出租率情况 21

图31：2020-2024年项目整体出租率及预测 22

图32：2020-2023年1-6月各项目月租金坪效情况（单位：元/平方米/月） 22

图33：2020-2023年1-6月项目整体月租金坪效 23

图34：嘉实物美消费REIT各项目租金和市场租金相比均具备优势 23

图35：2024年消费基础设施REITs可供分配金额预测 24

图36：2024年消费基础设施REITs折现率和资本化率额预测 24

图37：消费基础设施类REITs的P/NAV历史走势 25

图38：消费基础设施类REITs的最新市值及P/NAV 25

图39：消费基础设施类REITs中债估值收益率 26

表1：嘉实物美消费REIT基金基本情况 4

表2：消费基础设施类REITs基本情况对比 5

表3：嘉实物美消费REIT前十大持有人持有大部分基金份额 7

表4：嘉实物美消费REIT基金经理情况 10

表5：嘉实物美消费REIT底层资产基本情况 15

表6：嘉实物美消费REIT租户业态分布（截至2023年6月30日） 18

表7：嘉实物美消费REIT前十大租户租赁情况 18

表8：基础设施项目加权平均剩余租期情况（截至2023年6月30日） 18

表9：2024年消费基础设施REITs关键参数预测 24

表10：首批申报发行消费类基础设施公募REITs收入和成本情况 25

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