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长沙——打造松雅湖休闲商圈

松雅湖综合整治开发工程西起107国道，东至东八线，南起望仙路、潇湘路，北至滨湖北路，

规划区总面积16.97平方公里。工程总投资40亿元，计划在3年之内退田还湖，5年内建成松雅湖

水上公园。

通过现场考察和参考长沙商业总体发展规划，我们建议在情人港把五星级酒店和三星酒店进行

组合，与奥特莱斯区域，美食酒吧街区进行统一规划，具体的商业体量我们给出下表参考。

图7松雅湖功能分区

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我们建议在情人港规划大型地下停车场。

关于情人港商业定位

图8情人港方案效果图

优先考虑名品2000-3000平方米，配合五星酒店，同时配套咖啡厅和餐饮酒吧10000平方米左

右，其中餐饮部分7000平方米。

餐饮部分寻找到合适的标杆

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图9李公堤美食街区

关于商务区功能研究与商业定位

我们根据长沙县经济发展状况分析，建议核心商务区，以办公，公寓，酒店混合功能为主，便

于今后土地出让达到较高价值。

重点为办公区人群配套餐饮，健康休闲等服务设施5000平方米。

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图10核心商务区

后湖绿色家园重点配套社区商业中心1.5万平方米。

奥特莱斯选址研究

情人港是启动的重点聚集人气区域，也是首先开发区域，考虑部分奥特莱斯名品和美食餐饮街

区的需要，建议规划1000个地下停车位置。

情人港土地出让策略

改变传统的土地出让方式，不仅关注土地价格，同时关注成功的开发与运营，确保松雅湖的整

体土地价值提升。

设定最高土地价格，在同等价格前提下，优先选择具有商业管理经验的投资与管理联合公司作

为最佳选择，确保达到苏州李公堤美食街区的水平，开发商必须做好经营管理工作。如果开业一年

不能达到约定兴旺程度(开业率达到80%)，给予相应处罚。

图11奥特莱斯业态选址方案

通过比较分析，我们认为前湖文化区具有较大空间，不仅能够满足停车要求，而且适合名品奥

特莱斯经营。鉴于奥特莱斯项目已经有长沙市区其他位置在开发，因此，我们需要采取措施控制风

险。第一，设置专业奥特莱斯与市区同类项目差异化。第二，体量要合理把握。第三要把奥特莱斯

区域土地性质确定为商住用地。奥特莱斯商业和公寓酒店等多种功能结合。

4万平方米奥特莱斯物业组合建议

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周边可以配套4万平方米左右白领顾客为主的公寓。

选址1优点交通便利与五星级别酒店很好配套缺点：目前规划需要解决3000停车位问题

较有难度地下停车可以解决1000个停车位左右。

选址2可以满足交通和停车位置问题，也有利于带动土地升值。符合中央商务区的规划思路。

需要深入分析和比较。

根据选址1建议适当扩大松雅湖西侧土地面积，解决3000停车位是最理想的规划。未来和威

尼斯交通会有冲突。

项目背景——

长沙县县委书记、县长杨懿文表示要力争把松雅湖打造成“中部第一、全国领先、世界有名”

的城市湖泊，成为旅游者的首选地、“城市经营”的成功典范。

目前，长沙县政府已筹集10亿元资金进行项目拆迁，确保在6月30日前完成整个拆迁工作，7

月1日正式开始建设。