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深圳城市更新项目税收政策调整

市场消息称，城市更新的税收征管趋严，最近深圳税局也统一了相关执行口径。因我们自己经办的项目也已遇到税局执行口径变化的问题，因此我们介绍一下目前已知的税务政策调整事项以供大家参考。（更多细节问题欢迎在明日的专题会中与笔者详细探讨，详见《流会：“工业上楼”与产业地产项目的投资拓展、开发运营与收益测算实务分享》）

按新的执行口径，开发商在城市更新项目中向被拆迁方无偿转让回迁安置物业时需按同期同类不动产的市场平均价格来计算缴纳增值税，而以往开发商通常是可以选择按成本加成的方式确定回迁安置物业视同销售的销售额并计算缴纳增值税。税局的执行口径调整后，按深圳的平均房价（对应回迁安置物业的公允价值）和建安成本的巨大差异来预估，鉴于回迁物业视同销售的价款在计算增值税时无法同时作为土地价款的一部分在销售额中扣减，因此回迁物业按公允价值确认销售额的情况下开发商将面临巨额的增值税新增负担，而这也会大面积地侵蚀项目利润，很多项目亦很可能因为增值税的巨额增加导致算不过账。

从实务情况来看，回迁物业土增税和所得税核算层面都是按市场价确认视同销售的价款（且在土增层面可加计扣除），但回迁物业的增值税计缴问题在税务执行层面无统一意见，也即可按成本加成或市场价的方式确认视同销售的价款。具体来看，对于开发商向原被拆迁方提供回迁物业的，视同销售价格沿用营业税时代的做法按