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【最高院案例】相关两个商铺的商品房预售合同登记备案、预告登记、预查封及《回迁安置补偿协议》

裁判文书：最高人民法院（2023）最高法民终278号民事判决

裁判时间：2023年12月28日

来源：中国裁判文书网

上诉人（原审被告）：云南建投第三建设有限公司

被上诉人（原审原告）：华夏银行股份有限公司玉溪支行

被上诉人（原审被告）：云南昆都国际房地产开发有限公司

被上诉人（原审被告）：云南宝盛拆迁有限公司

被上诉人（原审被告）：昆明市五华区人民政府龙翔街道办事处

一审法院认定事实

昆都公司将其建设的案涉两商铺出售给金魔方公司，并于2014年11月7日办理了买卖合同登记备案。玉溪中院在审理华夏银行玉溪支行与云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、昆都公司、金魔方公司等金融借款合同纠纷四案过程中，华夏银行玉溪支行于2017年4月20日提出财产保全申请，玉溪中院于2017年4月26日作出（2017）云04民初36、37、38、39号民事裁定，在价值5000万元的范围内对金成矿业公司、昆都公司、金魔方公司等的财产进行查封、扣押、冻结。同年5月8日，玉溪中院作出（2017）云04执保17、18、19、20号协助执行通知书，对包括金魔方公司名下的红菱花园10套房屋（包括案涉两商铺）进行查封。玉溪中院于2017年10月9日作出（2017）云04民初36、37、38、39号民事判决，与本案相关的主要判项为：金成矿业公司偿还华夏银行玉溪支行借款本金5000万元及利息，由昆都公司、金魔方公司承担连带清偿责任。上述民事判决生效后，华夏银行玉溪支行于2018年3月19日向玉溪中院申请强制执行，玉溪中院依法对包括尚未办理产权登记的金魔方公司名下的商铺等进行评估，经两次网络司法拍卖均流拍，故玉溪中院于2018年11月28日作出（2018）云04执80号之三十二执行裁定，将金魔方公司名下红菱花园的六间商铺（包括案涉两商铺）等以物抵债给华夏银行玉溪支行，华夏银行玉溪支行可持该执行裁定到有关机构办理产权过户登记手续。2019年3月5日，华夏银行玉溪支行将案涉两商铺登记备案至其名下。

建投三公司对玉溪中院将案涉两商铺以物抵债给华夏银行玉溪支行不服，向玉溪中院提出执行异议，玉溪中院于2020年9月2日作出（2020）云04执异36号执行裁定，驳回建投三公司的异议请求。

建投三公司因与昆都公司、宝盛公司、龙翔街道办房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2017年8月14日向一审法院提起诉讼。一审法院依据建投三公司的财产保全申请，于2017年9月21日作出（2017）云民初124号民事裁定，查封、扣押、冻结昆都公司价值24452万元的财产，并于2017年10月31日作出查封公告，查封昆都公司财产，但其中红菱花园A2地块商业1至3层的六间商铺中被查封了四间，不包括案涉两商铺。一审法院于2018年2月8日作出124号判决，判令昆都公司向建投三公司交付位于西园花园（A4、A5地块）的123套回迁住宅、位于红菱花园（A2地块）的2层回迁写字楼及6套商铺、位于红菱花园（A2地块）的10个地下标准机动车位等。该民事判决中昆都公司需交付的六间商铺中包括了案涉两商铺。宣判后，各方当事人均未提起上诉。2018年5月20日，云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）作出（2018）云01执705号执行裁定，责令昆都公司向建投三公司交付124号判决确定的财产。2018年6月5日，昆明中院作出（2018）云01执705号移交通知书，要求昆都公司向建投三公司移交124号判决中确定的财产。

昆都公司因不能清偿到期债务，于2020年11月11日向云南省昆明市五华区人民法院（以下简称五华法院）提出破产重整申请。五华法院于2021年1月11日作出（2021）云0102破申1号民事裁定，受理昆都公司的重整申请。

一审法院于2021年2月25日对本案立案后，于2021年8月2日作出（2021）云民初2号民事裁定，认定华夏银行玉溪支行并非124号案件中的无独立请求权的第三人，不享有本案原告主体资格，故裁定驳回华夏银行玉溪支行的起诉。华夏银行玉溪支行不服，提起上诉。最高人民法院于2022年6月23日作出（2021）最高法民终1174号民事裁定，撤销（2021）云民初2号民事裁定，指令一审法院审理。（2021）最高法民终1174号民事裁定查明，建投三公司在124号案件中提出的诉讼请求包括“依法判令各被告为原告办理回迁房及车位的不动产权证”。一审法院以红菱花园（A2地块）工程尚未完成竣工验收备案等为由对上述诉讼请求不予支持，但同时在124号判决中明确，根据《回迁安置补偿协议》约定，昆都公司应在红菱花园（A2地块）工程具备不动产权属证书办理条件时协助建投三公司办理相关的不动产权证。（2021）最高法民终117