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一、地产税收支持政策快速落地，政策持续性加强

根据财政部官网，24年11月13日财政部、税务总局、住建部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，房地产税收支持政策落地，落地速度非常快，距离10月12日财政部新闻发布会首次提出要完善对房地产的税收支持政策仅一个月时间，距离11月8日全国人大常委会办公厅新闻发布会再次明确税收支持后不到一周时间，中央对地产政策支持持续性加强。

本次税收支持政策包括契税、二手交易增值税和房企土地增值税三方面优惠。

契税税率3%，此前所有城市首套住房90平以下的减按1%征收，90平以上减按1.5%征收，非一线城市二套住房90平以下减按1%征收，90平以上减按2%征收，此次将所有面积优惠标准由90平提升至140平，一线城市也可适用二套契税优惠政策，90-140平的首套房契税降低了0.5%，非一线城市90-140平二套房契税降低了1%，一线城市140平以下二套房契税降低了2%，140平以上二套房契税降低1%。

二手交易增值税优惠主要与普宅非普宅标准取消相关，原未满2年出售的住房均按房屋全额的5%征收增值税，满2年的普宅免征、非普宅按房屋差额的5%征收增值税，普宅非普宅取消后，满2年的非普宅也可免征增值税，按房屋增值幅度20%-40%考虑，可以节省二手房金额的1%-2%。

土地增值税是房企开发过程中缴纳的，实行累进税率，毛利率越高税率越高，增值额未超扣除项目金额20%的部分基本相当于毛利率低于20%的项目，低毛利率的普宅项目过去免征土增税，非普要征收。如果各地取消普宅的限制，非普宅标准统一后，也可以免征，大概能够提升房企的净利率0.5%个点左右（考虑了符合要求的项目占比）。同时降低了预缴纳比例0.5%，大概能节省房企500亿的现金流压力。

表1：最新税收优惠政策一览

契税

家庭首套

家庭二套

家庭三套及以上

非一线城市

≤140平（原≤90平）

1%

1%

3%

140平（原90平）

1.5%

2%

3%

一线城市

≤140平（原≤90平）

1%

1%（原3%）

3%

140平（原90平）

1.5%

2%（原3%）

3%

增值税

不满2年

满2年

普宅

全额按5%征收

免征

非普宅

全额按5%征收

免征（原差额按5%征收）

土地增值税

东部地区

中部和东北地区

西部地区

普宅增值额未超过扣除项目金额20%的继续免征土地增值税基础上，各地自主出台新的土增税政策

土地增值税预征率下限

1.5%（原2%）

1%（原1.5%）

0.5%（原1%）

数据来源：财政部，

历史地产放松周期均配合出台税收支持政策，助推市场企稳。08年周期首次出台针对90平以下首套普宅1%的契税优惠政策、对个人开始免征印花税及土地增值税、取消城市房产税、营业税（现在的增值税）免征年限五改二，14-16年周期营业税免征年限五改二、契税优惠政策扩展至二套房、营改增。本轮周期22年9月30日曾出台换购个税退税优惠政策，本次对契税、增值税及土增税的补充优惠将延续积极的市场情绪，推动基本面落地。

表2：历史主要税收政策一览

日期

发布单位

方向

政策内容

2005/5/27

国税局

放松

购房不满2年，交易按销售金额全额征收营业税；超过2年转手交易，普宅免征，非普宅按增加值

征收营业税。

2005/10/11

国税局

收紧

在办理二手房过户时，不能只负责征收契税，营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增

值税、印花税也要同时进行征收。

2006/5/31

国税局

收紧

2006年6月1日后，购房不满5年，交易按销售全额征收营业税；超过5年的普宅免征营业税，

超过5年非普住房按增加值征收营业税。

2006/7/18

国税局

放松

对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入；对个人转让自用5年以上，并且

是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

2007/1/16

国税局

收紧

转让国有土地使用权、转让房地产取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-

60%不等。

2007/3/16

全国人大

收紧

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，《物权法》的执行为国家出台物业税政策提供了法律支撑。

2008/10/22

财政部、国税局

放松

对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房

暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2008/12/21

国务院

放松

取消城市房地产税。

2008/12/29

财政部、国税局

放松

自2009年1月1日至12月31日，购房不满2年，交易按销售金额全额征收营业税；超过2年转

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